Impact de l’annulation du PLU sur le périmètre des lotissements autorisés

L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, dans sa version opposable depuis janvier 2012, affirme que « le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement des dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant » la date de non-opposition à la déclaration préalable de division, ou l’achèvement des travaux prescrits par un permis d’aménager.

Le législateur pose donc le principe de la « cristallisation » quinquennale des règles d’urbanisme sur le périmètre des lotissements.

Mais la question se pose de savoir si la garantie contre le changement vise exclusivement les changements volontaires des documents locaux d’urbanisme dans le cadre d’une procédure de modification ou de révision, ou également les changements subis par l’autorité d’urbanisme, tels que l’annulation d’un PLU ou d’une carte communale par le juge administratif.

La jurisprudence a, dans un premier temps, adopté une lecture souple de l’article L. 442-14. Selon les Cours administratives d’appel saisies, l’annulation d’un POS ou d’un PLU ne pouvait influer sur la délivrance des permis de construire sollicités par les colotis … Leur instruction devait être effectuée au vu des règles d’urbanisme « cristallisées ».

Puis, à partir de 2015, revirement de jurisprudence.

Dans un arrêt du 18 juin 2015, Commune de Megève (req. n° 14LY00857), la Cour administrative d’appel de Lyon considère que :

« (…) même si [Madame A.] a obtenu une autorisation de lotissement le 6 janvier 2009, la légalité du permis de construire litigieux doit être appréciée au regard du POS de la commune de Megève, redevenu applicable à la suite de l’annulation, par un jugement du 4/06/2010 du tribunal administratif de Grenoble devenu définitif, du PLU de cette commune, qui avait été adopté par une délibération du 20/12/2007 ; que la requérante ne conteste pas que, comme le tribunal l’a jugé, le permis de construire contesté méconnaît les dispositions des articles UB 5, UB 7 et UB 14 du règlement du POS ».

Dans un arrêt du 16 juin 2016, Commune de Saint-Augustin, la Cour d’appel de Paris précise :

« que l’annulation du PLU prononcée par un jugement du Tribunal administratif de Melun du 5/06/2009 devenu définitif, qui a un effet rétroactif, a pour conséquence que celui-ci est réputé n’être jamais intervenu ; que les dispositions du POS ainsi remises en vigueur, et qui pouvaient donc seules trouver à s’appliquer, ne peuvent, par suite, être regardées comme étant intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement au sens de [l’article L. 442-14] ».

Enfin, puisque le « retrait » prononcé par l’autorité d’urbanisme d’un PLU entaché d’illégalité a les mêmes effets qu’une annulation contentieuse, la légalité des permis des construire sollicités dans le périmètre d’un lotissement autorisé à l’aune du PLU retiré « doit être appréciée au regard du POS de la commune redevenu applicable »

(CAA de Marseille, 20/10/2016, Commune de Roquebrune-sur-Argens : req. n° 15MA00172).

Au final :

 Sur le périmètre des lotissements autorisés à l’aune des prescriptions d’un POS ou d’un PLU annulé ou retiré, pendant la période quinquennale de cristallisation de l’article L. 442-14, la légalité des permis de construire suppose qu’ils respectent celles du document d’urbanisme immédiatement antérieur, exhumé par l’effet de l’article L. 600-12 (ancien article L. 121-8) du Code de l’urbanisme :

« L’annulation ou la déclaration d’illégalité (…) d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale a pour effet de remettre en vigueur (…), le PLU, le document d’urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ».

À toutes fins utiles, il importe de souligner que le Maire dispose du pouvoir – à caractère d’ordre public – de passer outre, non seulement la règle de cristallisation L. 442-14, mais plus largement des prescriptions d’urbanisme grevant le terrain d’assiette d’un programme donné, et ce :

• D’une part, lorsque le projet serait de nature à porter atteinte à la sécurité publique ou serait menacé par la survenance d’un risque (article R. 111-2 du Code de l’urbanisme) ;
• D’autre part, lorsque « les constructions par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier (…), sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels (…) » (article R. 111-27 du même Code.

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