L’incompatibilité du régime des AFUL avec la domanialité publique

À propos de l’arrêt du Conseil d’Etat du 23.01.2020 : req. n° 430.192

Les faits :

L’immeuble « Le Trianon » (AH n° 197), sis sur le territoire de la Commune de Bussy-Saint-Georges, est une vaste construction de 4 étages accueillant, en rez-de-chaussée, des locaux commerciaux, ainsi que des locaux propriété de la Commune (lots n° 25 à 27, 31, 32 et 49).

Les lots 25 à 27 sont composés de salles et de locaux à usage de bureaux mis à la disposition de diverses associations à caractère social, sportif ou culturel.

Quant aux lots 31, 32 et 49 ils sont occupés par les services municipaux de la culture, du sport et de la petite enfance.

Lors de sa construction en 2002, immeuble a fait l’objet d’une division en volumes. Les propriétaires des lots volume composant son « rez-de-chaussée » se sont groupés en association foncière urbaine libre (AFUL).

Le 27 juin 2013, la Commune vend à la Société JV Immobilier ses lots 25 à 27, 31, 32 et 49.

Puis, saisit le TGI de Meaux d’une action en nullité de la cession. Ce dernier sursis à statuer jusqu’à ce que la juridiction administrative se prononce sur l’appartenance au domaine public ou au domaine privé communal desdits lots.

Par jugement du 8 avril 2019, le Tribunal administratif de Melun déclare qu’ils appartenaient, au moment de la vente, au domaine public de la Commune « sous réserve que l’immeuble dans lequel ils se situent n’ait pas alors été soumis au régime de la copropriété ». Pour justifier une telle qualification « domaine public », le Tribunal considère que les lots 25 à 27, du fait de la mise à disposition de diverses associations à caractère social, sportif ou culturel doivent « être regardés comme affectés à l’usage direct du public » au sens de l’art. L. 2111-1 du CGPPP.

Quant aux lots 31, 32 et 49, le Tribunal relève « qu’ils étaient occupés par des services municipaux et qu’ils avaient fait l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution, par ces services, de leurs missions de service public du fait de l’installation d’un point d’accueil et d’orientation ». Ils appartenaient donc au domaine public communal par l’effet de l’art. L. 2111-1 du CGPPP.

La Société JV Immobilier acquéreur se pourvoit contre le jugement du Tribunal administratif près le Conseil d’Etat afin de juger que les lots 25 à 27, 31, 32 et 49 appartiennent au domaine privé de la Commune.

Le Conseil d’Etat fait droit à la demande de la Société JV Immobilier : les lots vendus par la Commune faisaient bien partie de son domaine privé.

La motivation de son arrêt se résume à un seul et unique argument juridique (considérant 9) :

« Il résulte de l’instruction, notamment des actes authentiques produits au dossier, que les lots de volume n° 25 à 27, 31, 32 et 49 de l’immeuble « Le Trianon » (…) sont compris dans le périmètre d’une AFUL constituée en 2002, lors de la construction de l’immeuble.

Il en résulte que, quelles que soient les stipulations des statuts de cette association, ces lots de volume n’ont pu devenir, depuis leur acquisition par la Commune de Bussy-Saint-Georges, des dépendances du domaine public communal ».

Et pour cause (considérant 6) : Il découle des dispositions des articles L. 322-1 et s. du Code de l’urbanisme « que le régime des AFUL est incompatible avec celui de la domanialité publique, notamment avec le principe d’inaliénabilité ». Par suite, « des locaux acquis par une personne publique dans un immeuble inclus dans le périmètre d’une AFUL, fût-ce pour les besoins d’un service public, ne peuvent constituer des dépendances de son domaine public ».

Le Conseil d’Etat renouvelle, en l’étendant, sa jurisprudence Cie d’assurance préservatrice foncière du 11.02.1994 (req. n° 109.564).

Si les règles inhérentes à la copropriété sont incompatibles avec celles du domaine public et des ouvrages publics, il ne peut qu’en être de même des règles inhérentes aux AFUL.

Les AFUL sont des personnes morales de droit privé à caractère réel, ni plus ni moins qu’une forme d’association syndicale libre de propriétaires.

Ses créances à l’encontre de l’un de ses membres « sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l’association » (art. 6 de l’ordonnance du 1er.07.2004, relative aux associations syndicales de propriétaires et art. L. 322-9 du Code de l’urbanisme).

Quant aux conditions d’inscription et de mainlevée de telles hypothèques, il s’agit de « celles qui sont prévues à l’art. 19 de la loi du 10.07.1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

De telles règles de droit privé sont incompatibles, en tous points, avec celles de la domanialité publique.

Quel que soit l’affectation et l’utilisation des locaux exploités sur les lots volume 25 à 27, 31, 32 et 49 propriété de la Commune, cette dernière ne peut légalement revendiquer leur qualité de bien du domaine public dès lors qu’ils se trouvent dans le périmètre d’une AFUL.

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