Actualité 2018 sur la procédure de modification des cahiers des charges de lotissement

1°/ Présentation du texte, de la position de la Cour de cassation et du Conseil Constitutionnel

L’art. L. 315-3, al. 1^er, fixant la procédure de modification des documents du lotissement « notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement », a été introduit dans le Code de l’urbanisme par l’art. 38 de la loi n° 67-1253 du 30/12/1967, d’orientation foncière.

Lors de la réforme du Code de l’urbanisme 2005-2007, l’art. L. 315-3 a été référencé « L. 442-10 ».

Puis, la loi ALUR a modifié la rédaction de l’al. 1^erde l’art. L. 442-10.

Les termes originaux hérités de l’art. L. 315-3 :
« Lorsque les 2/3 des propriétaires détenant ensemble les 3/4 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 3/4 des propriétaires détenant au moins les 2/3 de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement si cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable »,

ont été modifiés.

Désormais, l’al. 1^erde l’art. L. 442-10 prévoit ce qui suit :
« Lorsque la 1/2 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la 1/2 de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement,le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable ».

Jusqu’à l’arrêt de la 3^èmechambre civile de la Cour de cassation rendu le 12 juillet 2018(pourv. n° 17-21081 ; Bull. civ. II) et la décision du Conseil Constitutionnel du 19 octobre 2018 sur la QPC portant sur les mots « le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé » (n° 2018-740), l’état du droit en matière de modification des documents du lotissement était simple :

La modification de tous et chacundes documents du lotissement – règlement, cahier des charges – supposait l’accord de la majorité qualifiée des colotis + l’approbation par l’autorité d’urbanisme compétente (soit, le Maire).

Point de distinguo entre les clauses des cahiers des charges, ni même entre les cahiers des charges.

La donne est toute autre depuis l’été 2018.

La3^èmechambre civilelivre une lecture stricte et littérale des termes du 1^eral. de l’art. L. 442-10.

La procédure « majorité qualifiée + approbation par le Maire autorité d’urbanisme » ne s’applique qu’aux seules clauses « de nature réglementaire » des cahiers des charges de lotissement non-approuvés par l’autorité d’urbanisme lors de la délivrance de l’arrêté de lotir :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n’avait pas une nature réglementaire[v. obs. 2°/]et que, conformément aux stipulations du cahier des charges, sa modification avait été adoptée à la majorité de l’art. L. 315-3 du Code de l’urbanisme, reprise à l’art. L. 442-10, la Cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que la modification votée le 7/12/2013 n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente ».

LeConseil Constitutionnel abonde dans le sens de la 3^èmech. civilede la Cour de cassationet affine la lecture qui doit être donnée du 1^eral. de l’art. L. 442-10 dans sa version ALUR.Nous reproduisons les § 6. A 11.de sa décision QPC du 19/10/2018 :

« 6. Le cahier des charges d’un lotissement a vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes du lotissement.

L’art. L. 442-10 institue une procédure de modification, d’une part, des cahiers des charges ayant fait l’objet d’une approbation par l’autorité d’urbanisme et, d’autre part, des clauses « de nature réglementaire » des cahiers des charges qui, en application du décret du 26/07/1977, ne sont désormais plus soumis à une telle approbation.

Cette modification est prononcée, à la demande ou après l’acceptation d’une majorité qualifiée de colotis, par l’autorité administrative compétent pour statuer sur les demandes de permis d’aménager.

7. En premier lieu, en adoptant les dispositions contestées, le législateur a entendu faciliter l’évolution, dans le respect de la politique publique d’urbanisme, des règlespropres aux lotissements contenues dans leurs cahiers des charges. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.
8. En deuxième lieu,(…)ces dispositions autorisent uniquement la modificationdes clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis.
9. En troisième lieu, la modification est subordonnée au recueil de l’accord [de la majorité qualifiée des colotis]. En outre, il résulte de la jurisprudence constante du Conseil d’Etat que la modification envisagée doit être précédée d’une information suffisamment précise des colotis intéressés.
10. En dernier lieu, l’autorité administrative ne peut prononcer la modification que si elle est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable et que si elle poursuit un motif d’intérêt général en lien avec la politique publique d’urbanisme.
11. Toutefois, cette modification du cahier des charges ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur»

2°/ Portée de la jurisprudence 2018

La combinaison de l’arrêt de la 3^èmechambre civile et de la décision du Conseil Constitutionnel impose les observations et constats suivants :

Tout d’abord, un double régime de modification des clauses des cahiers des charges de lotissement est désormais identifié.

Les clauses dites « réglementaires » ne peuvent être amendées que conformément à la procédure décrite par l’al. 1^erde l’art. L. 442-10, que le cahier des charges couvre le lotissement depuis 1924 ou 1977, que ce cahier des charges ait ou non été approuvé par l’autorité d’urbanisme.

La modification des clauses « non-réglementaires » ou des clauses « purement contractuelles », est soumise au régime de droit commun des contrats. Unanimité par défaut, à moins que le cahier des charges stipule un régime de modification majoritaire.

Ensuiteet fort logiquement, il est indispensable de distinguer les clauses « réglementaires » des « non-réglementaires » …

La décision du Conseil Constitutionnel identifie les premières comme des « règles d’urbanisme ». Autrement dit, comme des clauses contractuelles liant les colotis entre eux quant à l’occupation et à l’utilisation des lots. À l’instar d’un règlement d’urbanisme.

Tel est – par exemple – le cas des clauses imposant aux colotis une morphologique, des règles d’implantation, des matériaux, une destination particulière aux constructions, l’aménagement d’aires de stationnement sur l’assiette des lots, des clôtures végétales ou en dur.

Par opposition, les clauses « non-réglementaires » ou « purement contractuelles » sont celles « intéressant les seuls colotis » (§ 8. de la décision QPC du CC).Celles régissant strictement les rapports entre colotis et insusceptibles d’intéresser l’autorité d’urbanisme.

Par exemple, les règles en matière d’étente du linge à sécher …

Il est d’ores et déjà possible d’affirmerque les cahiers des charges de lotissement contiennent essentiellement, voire exclusivement, des clauses « réglementaires » …

Et pour cause, l’objet de ce document contractuel à portée réelle est bien de régir les rapports entre les propriétaires colotis sur le périmètre du lotissement. Or, le lotissement est avant tout un périmètre foncier composé de lots privatifs à bâtir et de parties communes. Le cahier des charges fixe la règle du jeu quant à l’occupation et l’utilisation de ces lots privatifs … Il contient fatalement et nécessairement des règles que l’on pourrait retrouver dans un PLU ou un règlement de lotissement …

Enfin, la nouvelle lecture prétorienne du champ d’application de l’al. 1^erde l’art. L. 442-10 laisse augurer – le temps que la jurisprudence dresse la grille d’identification et de distinction des clauses – une période d’insécurité juridique …

Preuve en est la lecture que la 3^èmechambre civile donne de la clause relative à la hauteur des haies du lotissement. Il est curieux qu’elle considère que la hauteur des haies vives du lotissement – soit, la hauteur des clôtures – puisse être qualifiée de clause de nature « non-réglementaire » …

La 3^èmechambre ignore certainement que les PLU « réglementent » la hauteur des clôtures, et que le Code de l’urbanisme soumet au contrôle de l’autorité d’urbanisme leur installation et, le cas échéant, leur hauteur …

Comment est-il possible, dans un tel contexte, d’affirmer que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement a un nature « non-réglementaire » ?

À suivre …

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