Controverses au sujet de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme

Depuis le texte de 1924relatif àl’aménagement des villesjusqu’à la loi ALUR, le législateur s’efforce et s’échine à fixer le cadre et le régime juridique du lotissement.

Mission pas toujours facile, parce que le lotissement combine le temps court de son aménagement et construction, au temps long de l’occupation, de la cession et de la transformation des bâtiments en composant le périmètre, parce qu’il combine à merveille les prescriptions réglementaires et les clauses contractuelles à portée réelle.

Depuis la fin des années 60, les pouvoirs publics œuvrent contre l’immobilisme inhérent au lotissement.

Leur première victoire : Imposer que tout document du lotissement puisse être modifié à la majorité qualifiée des colotis, par arrêté de l’autorité d’urbanisme.

Tel est l’objet et le contenu de l’art. 38 de la loi n° 67-1253 du 30/12/1967, d’orientation foncière,codifié en 1973 sous l’ancien art. L. 315-3 du Code de l’urbanisme devenu L. 442-10 par l’effet de la réforme 2007.

La version remodelée par la loi ALUR 2014, du 1eral. de l’art. L. 442-10 prévoit que :

« Lorsque la 1/2 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la 1/2 de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable »

Dans un arrêt du 12/07/2018 publié au Bulletin civil, la 3èmechambre civile de la Cour de cassation(pourv : n° 17-21081) valide une lecture pour le moins inattendue et originale de la procédure de modification des cahiers des charges.

Selon elle, le 1eral. de l’art. L. 442-10 décrit désormais deux procédures de modification des documents de lotissement :

  • 1èreprocédure: accord de la majorité qualifiée des colotis, devant être entériné par arrêté de l’autorité d’urbanisme.

Documents visés : les règlements, les cahiers des charges des lotissements approuvés entre 1924 et 1977, et les clauses de nature réglementaire des cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 ;

  • 2ndeprocédure: accord de la majorité qualifiée des colotis, sans intervention de l’autorité d’urbanisme.

Documents visés par cette 2ndeprocédure : les clauses de nature non-réglementaire des cahiers des charges non-approuvés par l’autorité d’urbanisme, soit ceux des lotissements autorisés depuis 1977.

Reste donc à distinguer les clauses réglementaires des clauses non-réglementaires des cahiers des charges …

Selon la 3èmechambre, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence « ayant exactement retenu que la clause relative à la hauteur des haies du lotissement n’avait pas une nature réglementaire (…) en a déduit à bon droit que la modification votée le7/12/2013 [par 8 colotis sur 11] n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente ».

Le moins que l’on puisse dire est que cette interprétation des termes du 1eral. de l’art. L. 442-10 est sujette à critique, tout comme l’identification des clauses « non-réglementaires ».

L’art. L. 442-10 réaffirme le rôle de l’autorité d’urbanisme et se contente – uniquement – de lister, non-exhaustivement, le type de dispositions ou clauses pouvant être modifiées au titre de la procédure en deux temps qu’il décrit …

Il est de plus, curieux de considérer que la hauteur des haies du lotissement – soit, la hauteur des clôtures – soit une clause de nature « non-réglementaire » …

La 3èmechambre ignore peut-être que les règlements de PLU « réglementent » la hauteur des clôtures, et que le Code de l’urbanisme soumet au contrôle de l’autorité d’urbanisme leur installation et, le cas échéant, leur hauteur …

Or, les clauses dites « réglementaires » des cahiers des charges de lotissement sont bien celles organisant l’occupation et l’utilisation des lots, à l’instar d’un règlement d’urbanisme. Les clauses « non-réglementaires » devant – par opposition – couvrir celles des dispositions insusceptibles d’intéresser l’autorité d’urbanisme.

L’arrêt de la Cour de cassation ravive l’insécurité juridique dans un contexte déjà sensible … !!

Mais le dernier mot sur la procédure de modification des documents du lotissement – et tout particulièrement des cahiers des charges – revient au Conseil Constitutionnel.

Dans un arrêt également rendu en juillet – le 18 – le Conseil d’Etat considère que :

« le moyen tiré de ce [que les dispositions de l’art. L. 442-10] portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, eu égard notamment à la circonstance qu’elles s’appliquent à des cahiers des charges dont les clauses sont susceptibles d’être regardées comme engageant les colotis entre eux, soulève une question présentant un caractère sérieux.

Ainsi, il y a lieu de renvoyer au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité évoquée ».

En l’espèce, Monsieur et Madame C. ont engagé, auprès du TA de Nice, un recours en excès de pouvoir contre l’arrêté du Maire d’Antibesmodifiant le cahier des charges de leur lotissement.

Dans leur « QPC » transmise au Conseil d’Etat, ils soutiennent que l’art. L. 442-10, applicable au litige, « méconnait la liberté contractuelle, garantie par les art. 4 et 16 de la DDHC, et le droit de propriété, protégé par les art. 2 et 17 de cette Déclaration, et est entaché d’incompétence négative au regard de cette liberté et de ce droit ».

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Catégories :DROIT DE L'URBANISME, LOTISSEMENT

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