Le 7 juillet 2017 Conseil municipal de Bordeaux a adopté la Délibération et le Règlement municipal, fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation, au visa des articles L. 631-7 et suivants du CCH.
Le mécanisme de préservation de l’offre de logements permanents définit par les objectifs du PLU et du PLH couvrant le territoire de la Ville, c’est largement inspiré des dispositifs parisiens, marseillais, lyonnais ou encore niçois.
À compter du 1er mars 2018 et sur tout le périmètre bordelais, le Règlement municipal :
1°/ Rappelle qu’en vertu des articles L. 631-7-3 et L. 631-7-4 du CCH sont autorisés d’office, sans qu’il soit utile d’en faire la demande (article 5) :
- D’une part, « l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, (…) dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises» :
- D’autre part, « l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, (…) dans une partie d’un local d’habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l’activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti»
2°/ Précise que la résidence principale, louée par son ou ses occupants au plus 120 jours par an à une «clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » et pour de courtes durées, ne génère pas un changement d’usage au sens des articles L. 631-7 et s. du CCH.
Cette activité de location est donc dispensée d’autorisation (dernier tiret de son article 5).
3°/ Interdit tout changement d’usage des locaux à destination habitation faisant l’objet d’un conventionnement public ou privé (article 2 du Règlement municipal) ;
4°/ Enfin, soumet à autorisation et compensation le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation en locations meublées de courtes durées.
(v. la définition du « meublé de tourisme » sous l’article D. 324-1 du Code du tourisme).
Le mécanisme de la « compensation » est on ne peut plus lourd et contraignant. Au point de rendre impossible toute transformation d’un logement existant en meublé de tourisme …
L’article 3 du Règlement municipal énonce que tout propriétaire d’un local à destination « habitation » qui envisage de l’exploiter comme « meublé de tourisme », doit compenser le changement d’usage par la transformation en habitation d’un local « ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisé à titre de compensation ».
Ce même article 3 précise que « les biens proposés à la compensation doivent correspondre à des unités de logement et être de qualité et de surface au moins équivalente à celles faisant l’objet de la demande de changement d’usage.
Sachant que « les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation ». Et que selon que le bien candidat au changement d’usage se trouve en zone A – intra-cours –, B – intra-boulevard – et C – territoire communal –, le local de compensation devra être situé dans l’une ou l’autre de ces zones.
Enfin, le changement d’usage du logement et la « livraison » du local d’habitation de compensation doivent être concomitants.
Bilan :
La technique de la « compensation » permet à la Ville de Bordeaux de très strictement encadrer – d’interdire … – sur tout son territoire le changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme.
Certes, la jurisprudence administrative considère illégales les interdictions générales et absolues. Il suffit de se remémorer la jurisprudence cinglante à l’encontre des arrêtés anti-mendicité des années 90 …
Seulement, et comme le rappelle la municipalité, les locations « airbnb » restent possible 120 jours par ans chez l’habitant bordelais …
Enfin, il est important de préciser que les exploitants de meublés de tourisme ont jusqu’au 1er mars 2018 pour déclarer le changement de destination du local « habitation » existant en un local « hébergement hôtelier et tourisme ».
Pour ce faire, il suffit au propriétaire de déposer ou de transmettre à la Mairie un dossier de déclaration préalable – changement de destination sans modification des structures porteuses, ni de la façade du bâtiment – (art. R. 421-17 b) du Code de l’urbanisme), voire un dossier de permis de construire (art. R. 421-14 c)).
L’instruction de ces demandes de changement de destination est majorée d’un mois en secteur sauvegardé.
Les locaux à destination « hébergement hôtelier et tourisme » au 1er mars 2018 ne seront pas soumis au régime du changement d’usage du CCH et donc aux prescriptions du Règlement municipal de juillet 2017 …
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Bonjour M°DUCOUREAU, toute l’équipe du cabinet et aux lecteurs,
Avant tout je voulais vous féliciter de la rigueur et de la technicité de vos articles. Je vous assure que pour un puriste comme moi, c’est plaisant à lire.
Je vous laisse ce commentaire qui peut faire office de cas pratique si vous avez la gentillesse de me répondre à la suite de ce commentaire. Je vous raconte ma petite histoire.
Je suis propriétaire de 4 appartements sur Toulouse que j’exploite en meublé de tourisme sans activités para-hôtelières. La ville de Toulouse a délibéré en Juin 2018 et va soumettre à partir du 01/01/19 le changement d’usage en meublé de tourisme à autorisation préalable ainsi que limitation à 2 biens par personne physiques et ainsi suivre l’exemple des principales métropoles (dont Bordeaux fait partie entre autre).
Souhaitant préserver mon activité de meublé de tourisme sur les 4 appartements et après passage sur votre instructif blog, j’ai décidé d’effectuer les changements d’usage auprès de la mairie avant que la procédure de changement d’usage ne soit formalisée/effective. Comme vous le savez, « la déclaration préalable de changement de destination vaut changement d’usage ».
J’ai donc envoyer une déclaration préalable en bonne et due forme mentionnant le texte précise suivant dans la description projet :
« Changement de destination d’habitation en résidence hôtelière sans modification de façade avec changement d’usage en meublé de tourisme sans prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l’article 261-D du CGI.
Dans le cadre de la réforme du code de l’urbanisme fixé par le Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 et les précisions de la fiche technique 6; vu les articles R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme la classification souhaitée est la suivante : Destinations HABITAT; Sous destination LOGEMENT, meublé de tourisme sans prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l’article 261-D du CGI »
Vous noterez que j’ai volontairement joué dans ma description sur l’ancien code de l’urbanisme avant le 01/01/2016 et le nouveau code applicable à partir du 01/01/2016. En effet le vieux code est actuellement applicable mais étant voué à disparaître, la majorité des procédures actuelles deviendront à mon sens complément obsolètes et sans sens. J’ai donc pris les devant et anticipé. De plus le nouveau code est sans ambiguïté sur l’usage meublé de tourisme sans activité hôtelières qui relève de la destination habitation (voir fiche technique 6).
Ensuite, les jours passent lorsque je reçois cette réponse de l’urbanisme.
« OBJET : REJET HORS CHAMP D’APPLICATION DECLARATION PREALABLE
Vous avez déposé le 18/06/18 une demande de Déclaration Préalable sous les références portées dans le cadre ci-dessus.
Par la présente je vous informe que le droit de l’urbanisme prévoit qu’un changement de sous-destination d’une même destination, ici HABITATION, n’est pas soumis à Déclaration Prélable, (article R421-17 du code de l’urbanisme).
Votre projet rentre dans le cadre de ce régime d’exemption et, par conséquent, vous pouvez entreprendre vos travaux sans autorisation au titre du code de l’urbanisme.
Pour autant, je vous rappelle que les travaux couverts par cette exemption ne sont pas dispensés de l’obligation de conformité aux règles d’urbanisme relatives à l’utilisation des sols.
Je vous de recevoir mes sincères salutations.
Toulouse le 11/10/18 tampon + signature »
Je vous avoue avoir sorti le champagne du frigo. A mon sens, je ne pouvais pas avoir meilleur refus/réponse que celui-là ! Mais j’ai voulu vous laisser ce commentaire avant de définitivement sabrer le champagne, par acquis de conscience.
Je n’ai qu’une question : Si mes 3 autres Déclaration Préalable (autres appartements) rédigés de la même façon ont la même réponse officielle, est ce que je peux continuer d’exploiter en toute légalité pour l’urbanisme et la mairie mes 4 appartements en meublé de tourisme et sans être inquiétés sans durée limite de temps ?
Je vous remercie d’avoir lu jusque-là, et espère avoir une réponse de votre part.
Bien cordialement,
Rémy
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Bonjour,
Si je comprends bien votre article, un changement d’usage d’une partie de son habitation afin d’y exercer une activité libérale (psychologue) ne nécessite pas de demande particulière ? En vous remerciant,. Laurence
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Bonjour,
Quelles sont les raisons qui poussent une collectivité à instaurer le dispositif introduit par les articles L. 631-7 et suivants du code de construction et de l’habitation, autres que celle visant à limiter les locations meublées de courte durée de type AirBnb ?
Quand bien même l’usage et la destination sont deux notions distinctes, il me semble a priori que tout changement d’usage induit nécessairement à un changement de destination au sens des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme. Par conséquent, cela entraine a minima un dépôt de déclaration préalable au changement de destination par le pétitionnaire. Partant de ce postulat, si une collectivité souhaite conserver ses logements, son levier d’action ne réside-t-il pas par le PLU, notamment en instaurant des zones uniquement dédiés à l’habitation ?
Vous remerciant par avance pour vos éclaircissements,
Cordialement,
Julien. F
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