La Ville de Bordeaux soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux d’habitation.

Le 7 juillet 2017 Conseil municipal de Bordeaux a adopté la Délibération et le Règlement municipal, fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation, au visa des articles L. 631-7 et suivants du CCH.

Le mécanisme de préservation de l’offre de logements permanents définit par les objectifs du PLU et du PLH couvrant le territoire de la Ville, c’est largement inspiré des dispositifs parisiens, marseillais, lyonnais ou encore niçois.

À compter du 1er mars 2018 et sur tout le périmètre bordelais, le Règlement municipal :

1°/ Rappelle qu’en vertu des articles L. 631-7-3 et L. 631-7-4 du CCH sont autorisés d’office, sans qu’il soit utile d’en faire la demande (article 5) :

  • D’une part, « l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, (…) dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises» :
  • D’autre part, « l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, (…) dans une partie d’un local d’habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l’activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti»

2°/ Précise que la résidence principale, louée par son ou ses occupants au plus 120 jours par an à une «clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » et pour de  courtes durées, ne génère pas un changement d’usage au sens des articles L. 631-7 et s. du CCH.

Cette activité de location est donc dispensée d’autorisation (dernier tiret de son article 5).

3°/ Interdit tout changement d’usage des locaux à destination habitation faisant l’objet d’un conventionnement public ou privé (article 2 du Règlement municipal) ;

4°/ Enfin, soumet à autorisation et compensation le changement d’usage de locaux destinés à l’habitation en locations meublées de courtes durées.

(v. la définition du « meublé de tourisme » sous l’article D. 324-1 du Code du tourisme).

Le mécanisme de la « compensation » est on ne peut plus lourd et contraignant. Au point de rendre impossible toute transformation d’un logement existant en meublé de tourisme …

L’article 3 du Règlement municipal énonce que tout propriétaire d’un local à destination « habitation » qui envisage de l’exploiter comme « meublé de tourisme », doit compenser le changement d’usage par la transformation en habitation d’un local « ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisé à titre de compensation  ».

Ce même article 3 précise que « les biens proposés à la compensation doivent correspondre à des unités de logement et être de qualité et de surface au moins équivalente à celles faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

Sachant que « les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation ». Et que selon que le bien candidat au changement d’usage se trouve en zone A – intra-cours –, B – intra-boulevard – et C – territoire communal –, le local de compensation devra être situé dans l’une ou l’autre de ces zones.

Enfin, le changement d’usage du logement et la « livraison » du local d’habitation de compensation doivent être concomitants.

Bilan :

La technique de la « compensation » permet à la Ville de Bordeaux de très strictement encadrer – d’interdire … – sur tout son territoire le changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme.

Certes, la jurisprudence administrative considère illégales les interdictions générales et absolues. Il suffit de se remémorer la jurisprudence cinglante à l’encontre des arrêtés anti-mendicité des années 90 …

Seulement, et comme le rappelle la municipalité, les locations « airbnb » restent possible 120 jours par ans chez l’habitant bordelais …

Enfin, il est important de préciser que les exploitants de meublés de tourisme ont jusqu’au 1er mars 2018 pour déclarer le changement de destination du local « habitation » existant en un local « hébergement hôtelier et tourisme ».

Pour ce faire, il suffit au propriétaire de déposer ou de transmettre à la Mairie un dossier de déclaration préalable – changement de destination sans modification des structures porteuses, ni de la façade du bâtiment – (art. R. 421-17 b) du Code de l’urbanisme), voire un dossier de permis de construire (art. R. 421-14 c)).

L’instruction de ces demandes de changement de destination est majorée d’un mois en secteur sauvegardé.

Les locaux à destination « hébergement hôtelier et tourisme » au 1er mars 2018 ne seront pas soumis au régime du changement d’usage du CCH et donc aux prescriptions du Règlement municipal de juillet 2017 …

CABINET DUCOURAU & AVOCATS

9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
mail : cabinet@ducourau-avocats.fr

Consultez notre Site Droit de l’URBANISME : http://www.ducourau-avocat-bordeaux.com