De la démolition pour réparer des troubles anormaux de voisinage

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation exige des Cours d’appel qu’elles identifient matériellement, in concreto, et dans le respect du contradictoire, les nuisances qui excèderaient les troubles normaux de voisinage. (Cass. 3ème civ., 20/04/2017 – 30/11/2017 – 7/12/2017)

Lorsque ces nuisances trouvent leur source dans une construction, peu importe que cette dernière soit régulière ou irrégulière.

Le cas échéant, les juges du fond fixent souverainement les modalités de réparation, indépendamment « des conséquences extrêmement lourdes voire dramatiques » qu’une condamnation à démolir pourrait causer au propriétaire (v. Cass. 3ème civ., 7/12/2017 : pourv. n° 16-13309) …

1°/   De la démolition d’un bâtiment nouveau régulier causant « une perte importante d’ensoleillement et de luminosité » (Cass . 3ème civ., 7/12/2017 : pourv. n° 16-13309)

La Cour d’appel de Nancy rappelle que « l’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Puis, que le droit de propriété est « toutefois limité par l’obligation qu’a tout propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ». Sachant que « la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité étrangère à la notion de faute, et [qu’] il appartient au juge saisi d’une demande en réparation sur ce fondement d’apprécier le caractère normal ou anormal du trouble invoqué ».

Enfin, la Cour explicite que « le respect des dispositions légales ou réglementaires n’exclut pas l’existence éventuelle des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage de sorte que toute construction, même réalisée conformément à un permis de construire et aux règles d’urbanisme, est toujours édifiée sous réserve des droits des tiers ».

En l’espèce, le Rapport de l’Expert judiciaire a constaté – eu égard à la hauteur de la construction litigieuse – que le pavillon de Madame X. édifié en limite de propriété du fonds de Madame Y. cause au bâtiment de cette dernière une perte importante d’ensoleillement et de luminosité « durant la plus grande partie de l’année ».

La démolition du bâtiment nouveau est donc exigée.

2°/   De la démolition des ouvrages irréguliers dont la présence est source de troubles anormaux de voisinage

La 3ème chambre civile réaffirme que la violation des prescriptions d’urbanisme n’est pas, en soi, génératrice d’un trouble anormal de voisinage.

Pour que le propriétaire d’une construction irrégulière soit condamné à la démolition, son voisin doit identifier précisément et évidemment, le cas échéant par un expert judiciaire, l’anormalité du trouble subi.

La transformation d’un cabanon et d’un ancien poulailler en maison d’habitation, créant une surface illicite supplémentaire de 32,57 m2, en limite de propriété et en violation du PLU cause toute une série de troubles et nuisances à Madame X., propriétaire du fonds contigu :

  • Mauvaise intégration dans le paysage ;
  • Obligation pour Madame X. de « supporter la présence d’une maison aux dimensions nettement supérieures à celles de l’ancien cabanon» et « la présence de ses occupants, avec tout ce que cela comporte comme nuisances » ;
  • Le tout « en un lieu qui n’était pas destiné à recevoir un local habitable».

La condamnation à la démolition du cabanon irrégulier, est légalement justifiée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cass. 3ème civ., 20/04/2017 : pourv. n° 16-10367).

Il en va de même pour la condamnation des Epoux X. et Z. – dont la propriété surplombe celle des Epoux Y. – à l’arasement de leur mur de clôture jusqu’à une hauteur de 1,80 m au-dessus du sol pris depuis le point le plus haut, conformément au PLU, et à l’enlèvement des remblais de terre surélevant le sol naturel de leur fonds.

Selon la 3ème chambre civile – 30/11/2017, pourv. n° 16-18563–16-19130 – la Cour d’appel de Montpellier a souverainement retenu que la situation créée par la surélévation des murs de clôture au-delà des limites admises par le PLU « causait aux Epoux Y. une sensation d’enfermement ».

Quant à la surélévation du sol naturel, consécutive au remblaiement, elle a « accru de manière conséquente les vues directes depuis les fonds Z. et X. sur le fonds Y., la Cour d’appel, (…) en a souverainement déduit qu’elle était à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ».

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