Date de référence pour le calcul de l’indemnité de préemption d’un bien soumis au DPU

(Cass. 3ème civ., 25/01/2018 : pourv. n° 16-25.138)

Lorsqu’un périmètre de préemption couvre tout ou partie des zones urbaines « U » ou à urbaniser d’un PLU « AU », tout ou partie d’un PSMV d’un secteur sauvegardé ou encore le ou les périmètres délimités par une Carte communale devant accueillir un équipement ou une opération d’aménagement donné(e) (v. art. L. 211-1 du Code de l’urbanisme) et dès lors que l’opération d’aliénation envisagée entre dans le champ d’application du droit de préemption urbain (v. la liste de l’article L. 213-1 à L. 213-1-2 du Code de l’urbanisme), le propriétaire est tenu – sous peine de nullité – de purger ce dernier (v. article L. 213-2).

Si le prix et les conditions de l’aliénation, telles que précisées dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du propriétaire, peuvent être purement et simplement acceptées par le titulaire du droit de préemption urbain, tout désaccord entre les « parties » conduira – sauf renonciation à la mutation – à saisir « la juridiction compétente en matière d’expropriation » (v. R. 213-8 et 9).

Reste donc à ce juge de l’expropriation à fixer la valeur du bien et ce à partir d’une date de référence.

En vertu de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, la « date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour les biens soumis au droit de préemption urbain autres que compris dans le périmètre d’une ZAD, est :

« la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien »

Les Consorts B. au visa de l’article L. 213-4 et de l’article L. 322-2 du CEPCUP, font notamment grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de retenir comme date de référence celle de l’approbation du PLU : le 30/01/2008. Alors que, le 10/12/2013, était publiée la Déclaration d’utilité publique (DUP) emportant mise en compatibilité dudit PLU …

La 3^ème chambre civile rejette le moyen des Consorts B.

Après avoir rappelé que « si les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation [préemption], les expropriés [préemptés] ne peuvent cependant bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante [préemptrice] ».

La Cour de cassation affirme que « la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du PLU ne faisait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme ».

C’est donc la date d’approbation du PLU – le 30/01/2008 – qui doit être retenue comme date de référence pour le calcul du prix d’acquisition par préemption.

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