Procédure de transformation d’un logement en « meublé de tourisme »

 

Hypothèse :  Un particulier s’est porté acquéreur d’un logement qu’il ne souhaite pas habiter, mais qu’il veut exploiter en meublé de tourisme.

                     Il souhaite connaître la procédure à respecter à cette fin.

Ce cas illustre le principe de l’indépendance des législations inhérent au droit français.

C’est ainsi, qu’une telle opération est susceptible de générer jusqu’à trois procédures distinctes.

1°/ Déclaration d’un meublé de tourisme L. 324-1-1 I du Code du tourisme

Au titre du Code du tourisme, le propriétaire désireux d’offrir à la location un meublé de tourisme – à savoir, « villas, appartements ou un studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (art. D. 324-1) – doit en faire préalablement la déclaration auprès du Maire de la Commune où est situé le meublé (art. L. 324-1-1 I du Code).

Chaque Mairie doit mettre à disposition des touristes la liste des meublés de tourisme, classés le cas échéant par nombre d’étoiles (dernier al. de l’art. D. 324-1-1 du Code).

Un formulaire Cerfa « Déclaration en Mairie des meublés de tourisme » n° 14004*02 est à la disposition des particuliers.

Sanction :   Est une contravention de la 3ème classe « le fait, pour une personne qui offre à la location un meublé de tourisme au sens de l’art. D. 324-1, de ne pas respecter l’obligation de déclaration prévue à l’art. L. 324-1-1 » (art. R. 324-1-2 du Code).

Attention ! :

L’article 51 de la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016, pour une République numérique (JO du 8/10/16) insérant un II à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, prévoit que lorsque la déclaration préalable L. 631-7-1 A du CCH est mise en œuvre (v. infra 3°/) « cette déclaration soumise à enregistrement [en Mairie] se substitue à la déclaration » L. 324-1-1 I du Code du tourisme.

Autrement dit, le régime exclusivement « déclaratif » des meublés de tourisme en Mairie peut devenir – sur et par décision des Communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements Île de France – un régime d’autorisation temporaire et encadré (v. infra 3°/) par le Maire.

2°/   Autorisation de changement de destination « habitat » en « hébergement de tourisme » 

Au titre du Droit de l’urbanisme, le fait pour un local de passer de l’une à l’autre des destinations ou des sous-destinations des constructions énumérées par les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme, avec ou sans travaux, constitue un changement de destination.

Dès lors, le fait pour un local à usage d’« habitation » d’être transformé en « hébergement touristique » provoque son changement de destination.

Régime d’autorisation préalable :

Par défaut, une simple déclaration préalable (art. R. 421-17 b) du Code) : Formulaire Cerfa « Déclaration préalable – Constructions, travaux, installations et aménagements non-soumis à permis comprenant ou non des démolitions » n° 13404*05.

Un permis de construire est exigé lorsque le bâtiment existant fait l’objet de « travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination » (art. R. 421-14 c) du Code) : Formulaire Cerfa « Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions » n° 13409*05, qui devra être rempli par le demandeur.

Sanction :   Est un délit le fait d’occuper ou d’utiliser un local en violation des prescriptions du PLU, le fait de ne pas se conformer aux règles et servitudes d’utilité publiques de ce dernier (par ex. : réalisation des aires de stationnement) et le fait de réaliser des travaux sans autorisation d’urbanisme.

3°/ Autorisation de changement d’usage L. 631-7 du CCH 

Au titre du dernier al. de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Conditions cumulatives du régime d’autorisation préalable du changement d’usage du local d’habitation en meublé de tourisme :

  • D’une part, la Commune supportant le local d’habitation à transformer en meublé de tourisme doit avoir plus de 200.000 habitants, ou être l’une des Communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne,
  • Et d’autre part, le conseil municipal de la Commune a adopté, par délibération, un Règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations et celles de la détermination des « compensations par quartiers et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale» ,

2 observations :

  • À ce jour, toutes les Communes visées par l’art. L. 631-7 du CCH n’ont pas (encore) adopté leur Règlement L. 631-7-1. Tel est notamment le cas de Bordeaux ou de Nantes.

À défaut de Règlement L. 631-7-1 du CCH, l’autorisation L. 631-7 du CCH est inopposable au propriétaire du présent cas pratique ;

  • Sur le territoire des Communes couvertes par le Règlement L. 631-7-1 (telles que Paris, Lyon, Marseille, Nice, Strasbourg, Neuilly-sur-Seine ou Levallois-Perre), la demande de permis de construire ou la déclaration préalable de changement de destination enregistrée en Mairie (v. supra 2°/) « vaut demande de changement d’usage» (art. L. 631-8 du CCH) ;

Sanction :   « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclu en violation du présent article » (dernier al. de l’art. L. 631-7 du CCH).

Attention ! :

Par l’effet combiné de la loi ALUR (27/03/2014) insérant l’article L. 631-7-1 A et de la loi pour une République numérique insérant un II à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme (v. supra 1°/), les « Communes L. 631-7 » peuvent désormais par délibération – de leur conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU – « définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (al . 1 de l’art. L. 631-7-1 A du CCH).

Autrement dit, la délibération L. 631-7-1 A dite « anti-Airbnb » a pour effet de substituer, au régime jusque-là purement « déclaratif » et donc libéral des projets de location de meublés de tourisme (v. supra 1°/), un régime non seulement « d’autorisation préalable », mais de « contrôle » de l’activité commerciale « location de meublé de tourisme ».

En effet, la délibération instaurant le régime de l’autorisation préalable et temporaire fixe:

  • « les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le Maire» ;
  • et « les critères de cette autorisation temporairequi peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation (…) ».

N’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr



Catégories :DROIT DE L'URBANISME, DROIT IMMOBILIER

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