Copropriétés nouvelles et gestion des places de stationnement adaptées pour les personnes handicapées

 

La signature, le 8 novembre 2016, du décret n° 2016-1515, relatif aux places de stationnement adaptées incluses dans les parties communes des copropriétés à usage principal d’habitation, et pris en application de l’ordonnance n° 2014-1090 du 26/09/2014, relative à la mise en accessibilité des ERP, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées, nous donne l’occasion de présenter la chronologie des contraintes « stationnement adapté pour les personnes handicapées » dans les programmes d’immeubles d’habitation collectifs et de groupes de maisons individuelles nouveaux.

 

Étant précisé que les travaux sur des bâtiments existants peuvent également, et sous certaines conditions, générer pour le maître de l’ouvrage l’obligation de se conformer aux règles d’accessibilité fixées, en application de l’article L. 111-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), par l’arrêté du 24/12/2015, modifié par l’arrêté du 23/03/2016.

1ère étape :    Calcul par le promoteur du nombre de places adaptées pour les personnes handicapées générées par son programme immobilier

  • Parmi les Règles nationales d’urbanisme (RNU) applicables sur l’ensemble du territoire français, l’article R. 111-25 du Code de l’urbanisme donne à l’autorité d’urbanisme le pouvoir d’« imposer la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet» soumis à permis de construire.

Les aires de stationnement font en effet partie des équipements propres à une opération de construction, au sens de l’article L. 332-15 du Code de l’urbanisme.

Le Règlement du PLU peut, bien évidemment, préciser le nombre de stationnements générés par une opération de construction de logements nouveaux.

Une fois la masse des places de parking inhérentes au programme connue – le cas échéant grâce à un certificat d’urbanisme pré-opérationnel – le promoteur doit identifier le nombre d’entre elles devant être adapté aux véhicules des personnes handicapées.

Le Code de l’urbanisme passe le relai au Code de la construction et de l’habitation (CCH).

  • Le CCH pose le principe selon lequel « les bâtiments d’habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap» (art. R. 111-18).

L’article R. 111-18 précise que « l’obligation d’accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements ».

Les maisons individuelles doivent également « être construites et aménagées de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap ». L’obligation d’accessibilité concerne les circulations extérieures, les logements et une partie des places de stationnement automobile (v. art. R. 111-18-5 du CCH).

Le CCH renvoie à un arrêté ministériel la charge de préciser les modalités et conditions de l’accessibilité, en l’occurrence l’arrêté du 24/12/2015, relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, modifié en mars 2016.

L’article 3 de l’arrêté de 2015, modifié fixe les « Dispositions relatives au stationnement automobile » et notamment, au titre de leurs « Caractéristiques minimales », leur nombre :

  • « Dans les bâtiments d’habitation collectifs, les places adaptées destinées à l’usage des occupants doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les occupants. De plus, les places adaptées destinées à l’usage des visiteurs doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places prévues pour les visiteurs. Dans les deux cas, le nombre minimal de places adaptées est arrondi à l’unité supérieure» ;
  • Pour les groupes de maisons individuelles, « lorsqu’une ou plusieurs places de stationnement sont affectées [à chaque maison], l’une au moins d’entre elles doit être adaptée et reliée à la maison par un cheminement accessible (…). Lorsque cette place adaptée n’est pas située sur la parcelle privative, celle-ci peut être commune à plusieurs maisons».

2ème étape :     Dépôt du dossier de permis de construire auprès du service instructeur

Au titre de l’indépendance des législations, l’autorité d’urbanisme ne contrôle pas le respect des règles d’accessibilité inhérentes au programme.

L’article R. 431-2, al. 5, du Code de l’urbanisme se contente d’opposer un système de déclaration sur l’honneur par laquelle le demandeur et son architecte s’engagent à respecter les règles d’accessibilité fixées en application de l’article L. 111-7 du CCH.

3ème étape :     Déclaration de l’achèvement et de la conformité des travaux via la DAACT enregistrée en Mairie 

La DAACT L. 462-1 du Code de l’urbanisme – par laquelle le titulaire du permis de construire déclare que les travaux réalisés sont achevés et conformes à ce dernier –doit contenir l’Attestation L. 111-7-1 du CCH par laquelle le maître de l’ouvrage déclare avoir pris en compte les règles d’accessibilité.

Cette Attestation est établie par un contrôleur technique L. 111-23 du CCH, ou par un architecte autre que celui qui a conçu le projet.

Le droit de visite des travaux et des ouvrages achevés est régi par l’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme.

Le Préfet, le Maire en sa qualité d’autorité d’urbanisme, ainsi que les fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés « peuvent visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, en particulier ceux relatifs à l’accessibilité aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap ».

L’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme précise que « ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l’achèvement des travaux pendant 3 ans ».

En vertu de l’article L. 152-4 du CCH, est un délit puni d’une amende de 45.000 euros se prescrivant par 3 ans, notamment le fait « pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l’exécution de travaux » de violer la réglementation sur l’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées.

4ème étape :     Gestion en copropriété du bâtiment de logements collectifs ou du groupe de maisons individuelles

Comme le précise la Notice de présentation du décret n° 2016-1515, l’apport du « pack » ordonnance n° 2014-1090 du 26/09/2014 et décret du 8/11/2016 consiste à organiser la « réservation » des places de stationnement adaptées aux véhicules des personnes handicapées à l’usage de ces dernières.

D’une part, depuis le 1er janvier 2015, le Règlement de copropriété des bâtiments de logements collectifs ou des groupes de maisons individuelles doit prévoir « qu’une partie des places de stationnement adaptées (…) est incluse dans les parties communes » (II de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Autrement dit, désormais au moins une place de stationnement adaptée aux personnes handicapées, au sens du CCH, doit obligatoirement être intégrée dans les parties communes de la copropriété en présence.

Ce qui semble bien peu alors qu’au moins 5 % des aires de stationnement des bâtiments de logements collectifs doivent être des places adaptées …

D’autre part, ce même article 8 II de la loi de 1965 renvoie à un décret d’application – à ce jour, non-adopté – la charge de définir les conditions et les modalités selon lesquelles le règlement de copropriété prévoit que « ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété ».

Observations finales : 

Les termes de l’alinéa 1er du II de l’article 8 de la loi de 1965 révèle que la masse des stationnements adaptés aux véhicules des personnes handicapées continuera à être identifiée, par le Règlement de copropriété, en qualité de partie privative. Et ce, alors même, qu’objectivement, ces emplacements devraient ou du moins pourraient être réputés des parties communes … 

Au vu de l’alinéa 2 de ce même II de l’article 8, le règlement de copropriété devrait, à terme, gérer la location des aires de stationnement adaptées lorsqu’elles ont été identifiées « parties privatives » …

La logique du mécanisme voudrait que les propriétaires de tels emplacements désignés « adaptés » par le promoteur (v. 1ère étape supra) soient contraints de les louer, à première demande, à un habitant – propriétaire ou locataire – handicapé …

Dans ce cas, l’aire de stationnement adaptée « lot privatif » est bel et bien grevée d’une charge réelle compensant son non-classement en partie commune de la copropriété.

L’obligation de location garantirait la pérennité de l’affectation ou « réservation » aux véhicules des personnes handicapées de la masse des aires de stationnement adaptées générées par les dispositions L. 111-7 et s. du CCH et effectivement réalisées par le promoteur.

N’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr



Catégories :DROIT DE L'URBANISME, DROIT IMMOBILIER, LOTISSEMENT

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