De la pérennité de l’autorisation de diviser couverte par une autorisation de lotir

 

Question : Le lotisseur est-il tenu d’obtenir une nouvelle autorisation de lotir en vue de la vente du ou des lots invendus ?

L’autorisation de lotir est « plus » qu’une décision administrative à caractère individuel.

Lorsque le lotisseur exécute, dans les délais textuels, les prescriptions du permis d’aménager, voire de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division (1°/), l’autorisation de lotir marque le territoire communal de son empreinte (2°/).

1°/ Rappel du régime de caducité des autorisations de lotir

• Le permis d’aménager, périme si les travaux de viabilisation des lots « ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter de [sa] notification (…) ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue» (art. R. 424-17 du Code de l’urbanisme).

• En matière de lotissement couvert par une décision de non-opposition à déclaration préalable, le régime de caducité diffère selon que l’opération suppose ou non des travaux de viabilisation des lots.

Car, il ne faut pas oublier que le lotissement est l’opération de division « ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1 du Code de l’urbanisme) mettant à la charge du lotisseur les travaux de viabilisation du ou des lots. Le coloti ne devant assumer que le coût des branchements privés de son lot aux équipements communs du lotissement ou, directement, aux réseaux publics.

C’est pourquoi un lotissement « DP » peut générer, à la charge du lotisseur, des travaux d’équipement à condition qu’il ne soit pas question de créer ou d’aménager des ouvrages « communs » à plusieurs lots (v. art. R. 421-19 a/ du Code de l’urbanisme) …

• La décision de non-opposition à DP avec travaux périme si ces derniers « ne sont pas entrepris dans le délai de 3 ans à compter de [sa] notification (…) ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue» (art. R. 424-17, al. 3 du Code de l’urbanisme) ;

• Quant à la décision de non-opposition à déclaration préalable de division sans travaux, elle est caduque si la division du terrain n’a « pas eu lieu dans le délai de 3 ans à compter de [sa] notification (…) ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue» (art. R. 424-18, al. 1^er).

Ce qui signifie que lorsque le lotissement « DP » n’est composé que d’un lot, ce dernier doit nécessairement être aliéné dans les 3 ans de l’obtention de la décision de non-opposition.

Par contre, pour un lotissement « DP » en plusieurs lots, point de caducité en cas d’aliénation en « damier » d’une partie des lots dans la période de 3 ans …

2°/ L’empreinte « lotissement »

Postulat : L’autorisation de lotir est devenue définitive et non-caduque.

La jurisprudence rappelle que si les règles d’urbanisme d’un lotissement sont susceptibles de devenir caduques aux conditions du 1^er alinéa de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, l’autorisation de diviser un terrain en un nombre certain de lots à bâtir a, quant à elle, une portée indélébile.

Puisque les lots composant le lotissement sont viabilisés ;

Dès lors, la réalisation du groupe de bâtiments trouvant son assise sur le périmètre du lotissement peut s’étaler dans le temps (v. CAA de Lyon, 18/02/2003, Cne de Breuil-sur-Couze : req. n° 02LY00891 et 02LY00939).

Les lots « invendus » sont des terrains à bâtir objectivement identifiés par l’autorité d’urbanisme pouvant donc être aliénés, indéfiniment, à l’aune de l’autorisation de lotir exécutée.

Dit autrement, les lots invendus peuvent, même des années après la délivrance de l’autorisation de diviser être aliénés sans, qu’au préalable, une nouvelle autorisation de lotir ne doive être sollicitée et délivrée, tant que le lotissement est « achevé » au sens du Code de l’urbanisme.

Par contre, la cristallisation des règles d’urbanisme sur le périmètre du lotissement n’est que quinquennale (v. art. L. 442-14 du Code de l’urbanisme).

N’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr