Quand le prix d’un bien acquis par l’Etat prend la forme d’une charge réelle

A propos de l’arrêt de la Cour de Cassation du 14 janvier 2016 : Cass. 3^ème civ., 14/01/2016 : pourvoi n° 14-23685)

Les Faits :

Sur le fondement de l’article 13 de la loi du 3/05/1841, sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, les époux Alphonse X. conviennent, avec le Préfet du département du Finistère, de l’expropriation à l’amiable d’une bande de terrain – à détacher de leur propriété bâtie – devant accueillir une voie d’accès sur le port de Roscoff.

L’acte de vente amiable ou « traité amiable » est dressé en la forme authentique, le 30 juin 1883.

L’expropriant et l’exproprié ont convenu que la portion de terrain cédée sera remise « gratuitement » par les époux Alphonse X. à l’Etat qui, en contrepartie, s’engage à assumer les charges suivantes :

• « construire à ses frais un mur de clôture pour séparer le passage du fanal du terrain du vendeur ; ce mur aura les dimensions du mur de la propriété voisine ;
• l’Etat ne pourra dans aucun cas établir de construction sur le terrain objet du présent acte qui puisse nuire à la vue de la maison d’habitation des vendeurs sur le port de Roscoff,
• le fanal en construction ne sera pas établi devant le terrain des époux X. (…),
• le mur sera la propriété de l’Etat qui prend son entretien et sa charge».

En sa dernière page, l’acte de cession du bien exproprié porte la mention : « Et nous, Préfet, avons accepté au nom de l’Etat les conditions portées au présent acte et promettons de les faire exécuter en tous points ».

Lors d’un remaniement cadastral, la portion de chemin vicinal expropriée en 1883 a été réunie à une parcelle acquise par l’Etat le 6/12/1894. Ces deux parcelles contiguës forment désormais la parcelle section AC n° 361.

Fin des années 1930, l’Etat édifie sur la parcelle AC n° 361 un hangar.

En 1977, les époux X. vendent leur propriété bâtie aux époux Y. (parcelle cadastrée section AC n° 362).

Enfin, le 2/12/2005, l’Etat vend à la Commune de Roscoff la parcelle bâtie section AC n° 361.

La clause « origine de propriété » de l’acte de vente se contente de mentionner que l’Etat a acquis la parcelle AC 361 aux termes d’un acte de vente de décembre 1894, en omettant de se référer à l’acte, et surtout, aux clauses de l’acte d’expropriation dressé le 30/06/1883 …

Procédure :

Les époux Y. assignent l’Etat et la Commune de Roscoff en rectification de l’omission matérielle affectant l’acte du 2 décembre 2005, et consistant à ne pas avoir reproduit la « servitude » grevant la parcelle expropriée en 1883.

Ils entendent qu’elle soit relatée dans le titre de propriété de la Commune de Roscoff.

La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 24 juin 2014, fait droit à la demande des époux Y. en ordonnant la rectification – aux frais de l’Etat et de la Commune de Roscoff – de l’acte authentique de vente du 2 décembre 2005. Ce dernier devra comporter, au Chapitre « Origine de propriété », la mention de l’acte intitulé « Acte de vente en exécution de la loi du 3 mai 1841 » reproduite supra.

La Commune de Roscoff se pourvoit en cassation.

Le pourvoi est rejeté par la 3^ème chambre civile, le 14 janvier 2016.

Selon la Cour de cassation, par son appréciation souveraine, « la Cour d’appel a pu retenir (…) que l’engagement pris par l’acquéreur [l’Etat], en contrepartie d’une cession à titre gratuit, de n’établir en aucun cas sur le terrain vendu une construction qui puisse nuire à la vue sur le port de la maison d’habitation conservée par les vendeurs, constituait un droit réel et qu’il n’était pas justifié que cette servitude se soit éteinte par non-usage ».

Observations :

• La loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 3 mai 1841, admettait que les expropriés puissent consentir, à l’administration expropriante, un « abandon gratuit de terrain ».

     Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique rend impossible une cession moyennant contreparties. L’expropriation suppose le versement d’une indemnité en « euros » (article L. 322-12, al. 1^er).

Une seule exception : La possibilité pour l’expropriant d’offrir, en lieu et place du paiement de l’indemnité, « au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local équivalant situé dans la même agglomération » (al. 2 de l’article L. 322-12), sous le contrôle du juge de l’expropriation.

• Dans leur Commentaire théorique et pratique des lois d’expropriation pour cause d’utilité publique, de 1859, Messieurs de Peyronny et Delamarre, précisent, page 168 de leur ouvrage, que « la plupart du temps d’ailleurs, l’abandon ainsi fait à l’administration n’est pas une pure libéralité : ainsi il s’agit de l’ouverture ou de l’élargissement d’une voie de communication, si les propriétaires riverains consentent à l’administration un abandon gratuit de terrain, c’est qu’il doit résulter de l’exécution des travaux une plus-value pour le reste de leurs propriétés».

Dans le cadre de l’expropriation de 1883, point de libéralité de la part des époux Alphonse X.

Il est bien question d’une indemnisation « en nature » en la forme de l’obligation de construire un mur et d’un droit réel garantissant « la préservation de la vue sur le port, depuis la maison » sise sur la parcelle cadastrée section AC n° 362.

• La Cour d’appel de Rennes a souverainement interprété la clause « de ne pas édifier de construction obstruant la vue » comme un droit réel, au vu d’un faisceau d’indices :

• les termes de la clause : Il est dit dans l’acte de 1883 qu’« en aucun cas» l’Etat ne pourra établir de construction. Cette mention « témoigne de la pérennité de l’engagement de l’acquéreur et témoigne à cet égard de la constitution d’une servitude » ;
• le contexte de la clause : Elle est l’une des « contrepartie[s] de la cession à titre gratuit» au profit du reliquat conservé par les expropriés ;
• l’objet de la clause : Garantir aux expropriés que la portion de leur propriété cédée à l’Etat, dans le but de créer un accès au chemin vicinal sur le port de Roscoff, ne portera pas atteinte à la vue de la maison sur le port, et ne dévalorisera donc pas leur bien.

• Enfin, les juges civils relèvent que le fait que la parcelle expropriée en 1883 supporte, depuis plus de 30 ans, un bâtiment – hangar édifié par l’Etat dans les années 1930 – n’a pas eu pour effet d’éteindre le droit réel dont elle bénéficie.

En effet, ledit hangar est implanté sur la partie de la parcelle n° 361 acquise en 1894, et non sur la partie expropriée en 1883 …

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