Domaine public et copropriété

Situation : Une commune projette d’acquérir un immeuble dont le 1^er et le 2^ème étages sont destinés à être revendus à des particuliers. Le rez-de-chaussée, quant à lui, est destiné à accueillir l’office du tourisme.

Question : L’immeuble peut-il être géré en copropriété comme le souhaite la commune ?

La jurisprudence a été amenée à se prononcer sur l’articulation « domanialité publique » – « copropriété ». Il en résulte que l’une est exclusive de l’autre.

Une formulation lapidaire de J. Morand-Deviller résume les éléments du débat juridique : « L’appartenance en pleine propriété du bien à la personne publique est la condition préalable à la reconnaissance du domaine public, ce que viennent contrecarrer les règles de la copropriété » (Domaine public, affectation, copropriété, RDI 1995, p. 457 et s.).

En effet, dans un arrêt du 11 février 1994, Cie d’assurances Préservatrice Foncière (req. n° 109.564), le Conseil d’Etat pose le principe suivant :

« (…) les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu’elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et notamment : 

• la propriété indivise des parties communes – au nombre desquelles figurent, en particulier, outre le gros œuvre de l’immeuble, les voies d’accès, passages et corridors –,
• la mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives,
• l’interdiction faite aux copropriétaires de s’opposer à l’exécution, même à l’intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité,
• la garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot

sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères des ouvrages publics ».

Et la Haute juridiction administrative d’en conclure « que, par suite, des locaux acquis par l’Etat, fût-ce pour les besoins d’un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n’appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public ».

A la question de savoir si c’est le régime de la copropriété qui exclut les règles de la domanialité publique ou si c’est le régime de la domanialité publique qui exclut les règles de la copropriété, J. Morand-Deviller répond : « la première proposition paraît s’imposer ».

En effet, « l’arrêt du Conseil d’Etat est très net : ce sont bien les règles inhérentes à la copropriété qui sont incompatibles avec celles du domaine public et des ouvrages publics, non l’inverse » (op. cit. supra).

Il résulte de tout ce qui précède, que l’incompatibilité entre le régime de la copropriété et la domanialité publique implique que la gestion en copropriété verticale de l’immeuble aura pour effet d’empêcher le local « office du tourisme » d’être appréhendé comme un bien du domaine public communal.

Le seul moyen de faire bénéficier ce local « office du tourisme » du régime protecteur de la domanialité publique consiste à recourir à la technique des volumes. À condition, que cela soit matériellement possible …

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