Immeuble à restaurer L. 313-4 du Code de l’urbanisme et vente de « locaux » à usage d’habitation

Faits :
Une société s’est portée acquéreur d’un immeuble à restaurer dans le cadre des articles L. 313-4 et s. du Code de l’urbanisme.

Contexte juridique :

  • L’art. L. 111-6-1 du CCH autorise expressément :

« La division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (…) lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme »[1] ;

  • Quant au Code de l’urbanisme, il prévoit que des associations foncières urbaines peuvent être constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution d’opérations de « restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15» du Code de l’urbanisme[2].

Au vu de telles dispositions, la société marchand de biens propriétaire de l’immeuble à restaurer imagine le montage suivant :

  • Division du bâtiment à restaurer en locaux d’habitation ;
  • Vente des locaux à différents acquéreurs-particuliers ;
  • Dans l’acte de vente, chaque acquéreur adhère à l’AFUL ;
  • AFUL devant assurer et assumer la maîtrise d’ouvrage de l’opération de restauration.

 

Blocages juridiques opposables à un tel montage foncier :

  • 1er blocage : le régime à caractère d’ordre public de la copropriété

Puisque la loi du 10/07/1965 « régit tout immeuble bâti (…) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes »[3] ;

Puisque dans un immeuble soumis au régime de la copropriété les travaux sur parties communes incombent à la copropriété et donc aux instances décisionnelles et représentantes de l’ensemble des copropriétaires[4] ;

Dès lors, la société venderesse ne saurait légalement se contenter de faire adhérer les acquéreurs (copropriétaires) à une AFUL « constructeur » en omettant ou « escamotant » le régime de la copropriété …

L’AFUL des « copropriétaires » ne peut prétendre à la maîtrise d’ouvrage de l’opération de restauration affectant tant les parties privatives que les parties communes de l’immeuble considéré qu’avec l’accord exprès de l’assemblée générale des copropriétaires (dans le respect du formalisme légal) …

  • 2nd blocage : le régime légal de la vente d’immeuble à rénover (VIR)

Puisque pour se conformer au régime légal de la copropriété la société-diviseur venderesse va devoir faire dresser un EDD et un règlement de copropriété ;

Puisqu’à l’occasion de la 1ère vente d’un lot privatif la société aura à cœur de convoquer l’assemblée générale des 2 copropriétaires afin d’obtenir, par vote, la délégation de la maîtrise d’ouvrage, sur les parties communes, de l’opération de restauration au profit de l’AFUL ;

La société-diviseur venderesse « copropriétaire – membre de l’AFUL … » va devoir décrire la teneur et le coût du projet de rénovation considéré ce qui, vraisemblablement, lui rendra opposable le régime de la « VIR » définit par l’article L. 262-1, al. 1er, du CCH :

« Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre[5] ».

Autrement dit, si la pratique consistant pour la société de profiter du régime de la copropriété – vente d’un 1er lot, puis AG des 2 copropriétaires pour voter les travaux restauration et en déléguer la réalisation à l’AFUL – n’est pas en soi irrégulière ou illégale, elle n’en révèle pas moins un contournement manifeste et volontaire du régime de la VIR …

Un contournement qui d’ailleurs fragilise les acquéreurs même réunis au sein d’une AFUL …

Or, l’intention du législateur « VIR » consiste bel et bien à garantir aux acquéreurs de futurs locaux à rénover en habitation, au jour de la signature de l’acte de vente, des garanties similaires à celles reconnues aux acquéreurs de futurs locaux d’habitation à construire …

[1] – Dernière partie du 1er tiret de l’art. L. 111-6-1 du CCH interdisant « toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ».

[2] – Art. L. 322-1 du Code de l’urbanisme : « Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2 ».

Art. L. 322-2 : « Peuvent faire l’objet d’une association foncière urbaine :

(…)

La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15 (…); ».

[3] – Art. 1er, al. 1er, de la loi de 1965.

[4] – v. art. 4 et art. 24 de la loi de 1965.

[5]Art. L. 262-4 du CCH :

« Tout contrat mentionné au premier alinéa de l’article L. 262-1 doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique.

     Ce contrat précise :

  1. a) La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
  2. b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
  3. c) Le prix de l’immeuble ;
  4. d) Le délai de réalisation des travaux ;
  5. e) La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur ;
  6. f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, en application des articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances.

     Le contrat doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

     Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision.

     Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

     En cas d’inobservation des dispositions du présent article, la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant la livraison ».

 

CABINET DUCOURAU & AVOCATS

9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : ducourau.avocat@orange.fr



Catégories :DROIT DE L'ENVIRONNEMENT, DROIT DE L'URBANISME, DROIT IMMOBILIER, PERMIS DE CONSTRUIRE

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