La division en jouissance d’un lot de lotissement

Soit un lotissement couvert par un cahier des charges interdisant toute subdivision des lots :

 Le fait de couvrir un lot dudit lotissement d’un règlement de copropriété afin de céder différents lots privatifs avec une quote-part de parties communes viole-t-il les stipulations dudit cahier des charges ?

En soi, la gestion en copropriété horizontale d’un ensemble immobilier donné, ne provoque pas la division du sol … Et pour cause, le sol est une partie commune.

Pour autant, le Conseil d’Etat, fort du pragmatisme que lui confère la jurisprudence Blanco[1], ne s’en tient pas à une lecture « privatiste » et donc rigoureuse de la loi de 1965.

Selon le Conseil d’Etat, la copropriété horizontale provoque, au sens de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, nécessairement une « division en jouissance » du terrain considéré lorsque l’ensemble immobilier ainsi géré en « copropriété » est constitué de pavillons individuels à destination « habitation » ou du moins de bâtiments distincts destinés à être occupés au titre de logements.

En effet, chacun des « copropriétaires » ambitionne naturellement et évidemment l’obtention, sur le terrain ou sol « partie commune », d’un droit de jouissance exclusif correspondant à la taille d’une terrasse ou d’un jardinet à l’avant ou à l’arrière de chacune des maisons.

C’est à ce titre que la mise en copropriété d’un lot de lotissement supportant plusieurs bâtiments, provoque sa division en jouissance au sens de la définition du lotissement inscrite dans le Code de l’urbanisme (actuel L. 442-1).

Et, selon toute vraisemblance – sauf interprétation contraire et souveraine des juges du fond – au sens de la clause du cahier des charges de lotissement interdisant la subdivision des lots …

Dit autrement, l’organisation d’un « ensemble immobilier », constitué de bâtiments distincts, « implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d’assiette de ces constructions ainsi que sur les aménagements réalisés aux abords immédiats qui constitue une division en jouissance du terrain de l’opération » (CAA de Lyon, 10/06/1997, Sté MGM : req. n° 96LY00389-96LY00573-96LY00823).

Dans le même sens, le Conseil d’Etat appréhende le régime de la copropriété horizontale comme comportant – par principe et définition – « une division en parties affectées à l’usage de tous et en parties affectées à l’usage exclusif des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison et le terrain attenant » (CE, 8/02/1999, Cne de La Clusaz : req. n° 171946 ; Constr.-Urba. 1999, n° 192 ; D. adm. 1999, n° 117).

[1] – TC, 8 février 1873 : D. 1873.3.20, Concl. David.

Jurisprudence Blanco : Les dispositions du Code civil – plus largement, les législations régissant les rapports de « particulier à particulier », telles que la loi de 1965, sur la copropriété – ne sauraient anéantir les règles spéciales inhérentes à la gestion publique, voire des réglementations à caractère d’ordre public telles que le lotissement.

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2 réflexions sur “La division en jouissance d’un lot de lotissement

  1. Bonjour,
    Je pense que la « division en jouissance » qui concernerait une division foncière sans changement de limite est une dérive des actes de vente de lots d’un lotissement, ancienne pratique notariale datant de 1931 (JO du 17 avril 1931), de l’article 82 de la loi d’urbanisme n° 324 du 15 juin 1943, de l’article 105 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954, de l’article 1er du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958, de l’article R.315-1 du Code de l’urbanisme (suite au décret n° 73-1023 du 8 novembre 1973) qui visaient la vente ou la location de lots.
    Si l’on se réfère aux articles 543, 578, 627 et 1719 du Code civil le seul droit de jouissance concerne l’usufruit et le droit d’usage ou d’habitation alors que la vente concerne la propriété ; d’ailleurs les articles R315-29, R315-31, R315-33 et R315-37 (abrogés) et les actuels articles L442-4 à L442-7, R442-10, R442-10-1 et R442-16 à R442-18, du Code de l’urbanisme, ne font état que de vente ou de location.
    De plus l’ex article R315-5 et l’actuel article R442-4 du Code de l’urbanisme distinguent seulement les espaces privés et les espaces communs sans préciser s’il y a ou non changement de limite.
    La nouvelle définition du lotissement, pour ce qui concerne la nature de la division, suite au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977, n’était donc que de pure forme car elle introduisait la limite pour les petites divisions et les succession ; mais les articles complétant l’article r315-1 faisaient toujours référence à une vente (propriété) ou à une jouissance (location).
    Cdt.

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  2. Bonjour,
    J’irai plus loin, au vu de la jurisprudence BLANCO, pour le CE le terrain d’assiette d’une copropriété horizontale, auquel s’applique l’état descriptif de division (articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350) n’est pas commun dans son intégralité.
    Si vous citez l’arrêt du CE du 8 février 1999, il faut tenir compte de celui du 27 octobre 1993 (CE 27 octobre 1993 ; n° 110375) : « Qu’il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l’ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d’un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété ; que cette division de terrain en vue de l’implantation d’un bâtiment relève des dispositions de l’article R.315-1 précité. » ; ainsi que de celui du 9 avril 2014 (CE 9 avril 2014 ; n° 338363) : « Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, notamment de l’imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu’une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que  » la gestion du sol sera celle d’une copropriété horizontale  » ; qu’un tel régime comporte une division en parties affectées à l’usage de tous et en parties affectées à l’usage exclusif des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; que le projet de la société entrait ainsi dans les prévisions de l’article R. 421-7-1 et, par voie de conséquence, des articles R. 315-6 et R. 315-7 du code de l’urbanisme. » ; et pour terminer cet arrêt du 14 décembre 2010 de la CA d’Aix-en-Provence (CA d’Aix-en-Provence ; chambre 1A ; 14 décembre 2010 ; n° R.G. 09/08794) : « D’une part que, nonobstant d’anciens avis ou décisions publiés entre 1977 et 1989, Maître M. ne peut occulter les nombreuses décisions et recommandations postérieures que le premier juge a parfaitement rappelées alertant le notariat sur le risque juridique encouru par la méthode « Stemmer ». De surcroît qu’en soutenant à tort que les actes de ventes plaçaient réellement les divers « acquéreurs des lots » encore qualifiés de co-indivisaires (sic) sous le régime de la copropriété, alors qu’il ne pouvait ignorer en tant que professionnel du droit que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose l’existence de parties de bâtiments et de terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Maître M a personnellement manqué à son obligation de conseil et de sécurité juridique qui s’impose à tout officier ministériel, et engagé sa responsabilité comme justement retenu par le premier juge, dans le cadre du partage contractuellement prévu dans chaque acte de vente. »
    Et c’est là que la loi du 10 juillet 1965 se mord la queue… Article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
    Cdt.

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