La division en jouissance d’un lot de lotissement

Soit un lotissement couvert par un cahier des charges interdisant toute subdivision des lots :

 Le fait de couvrir un lot dudit lotissement d’un règlement de copropriété afin de céder différents lots privatifs avec une quote-part de parties communes viole-t-il les stipulations dudit cahier des charges ?

En soi, la gestion en copropriété horizontale d’un ensemble immobilier donné, ne provoque pas la division du sol … Et pour cause, le sol est une partie commune.

Pour autant, le Conseil d’Etat, fort du pragmatisme que lui confère la jurisprudence Blanco[1], ne s’en tient pas à une lecture « privatiste » et donc rigoureuse de la loi de 1965.

Selon le Conseil d’Etat, la copropriété horizontale provoque, au sens de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, nécessairement une « division en jouissance » du terrain considéré lorsque l’ensemble immobilier ainsi géré en « copropriété » est constitué de pavillons individuels à destination « habitation » ou du moins de bâtiments distincts destinés à être occupés au titre de logements.

En effet, chacun des « copropriétaires » ambitionne naturellement et évidemment l’obtention, sur le terrain ou sol « partie commune », d’un droit de jouissance exclusif correspondant à la taille d’une terrasse ou d’un jardinet à l’avant ou à l’arrière de chacune des maisons.

C’est à ce titre que la mise en copropriété d’un lot de lotissement supportant plusieurs bâtiments, provoque sa division en jouissance au sens de la définition du lotissement inscrite dans le Code de l’urbanisme (actuel L. 442-1).

Et, selon toute vraisemblance – sauf interprétation contraire et souveraine des juges du fond – au sens de la clause du cahier des charges de lotissement interdisant la subdivision des lots …

Dit autrement, l’organisation d’un « ensemble immobilier », constitué de bâtiments distincts, « implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d’assiette de ces constructions ainsi que sur les aménagements réalisés aux abords immédiats qui constitue une division en jouissance du terrain de l’opération » (CAA de Lyon, 10/06/1997, Sté MGM : req. n° 96LY00389-96LY00573-96LY00823).

Dans le même sens, le Conseil d’Etat appréhende le régime de la copropriété horizontale comme comportant – par principe et définition – « une division en parties affectées à l’usage de tous et en parties affectées à l’usage exclusif des copropriétaires, chacun d’eux disposant d’un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison et le terrain attenant » (CE, 8/02/1999, Cne de La Clusaz : req. n° 171946 ; Constr.-Urba. 1999, n° 192 ; D. adm. 1999, n° 117).

[1] – TC, 8 février 1873 : D. 1873.3.20, Concl. David.

Jurisprudence Blanco : Les dispositions du Code civil – plus largement, les législations régissant les rapports de « particulier à particulier », telles que la loi de 1965, sur la copropriété – ne sauraient anéantir les règles spéciales inhérentes à la gestion publique, voire des réglementations à caractère d’ordre public telles que le lotissement.

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Catégories :COLLECTIVITÉS PUBLIQUES, DROIT DE L'URBANISME, LOTISSEMENT

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