De l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 1^er octobre 2015 (req. n° 374.338 ; publié au Lebon), énonce les deux hypothèses – l’une prétorienne, l’autre légale – pouvant conduire le juge administratif à n’annuler que partiellement un permis de construire, d’aménager ou de démolir :

• Première hypothèse : le projet est matériellement divisible

À savoir : « les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes », or « la partie du projet affectée par ce vice est matériellement détachable du reste de ce projet » ;

• Seconde hypothèse : l’illégalité affectant une partie identifiable du permis – telle que l’implantation, les dimensions ou l’apparence – peut être régularisée par un permis modificatif sur fondement de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme :

« Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation ».

Le Conseil d’Etat précise dans son arrêt du 1^er octobre 2015, qu’un tel permis modificatif « ne peut être délivré que si, d’une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés (…) et si, d’autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ».

Autrement dit, la régularisation L. 600-5 suppose un permis en cours d’exécution et une irrégularité ne bouleversant pas l’économie générale du projet.

En l’espèce, alors que l’article 7 de la zone UB1 du PLU de la Ville de Toulouse impose une distance minimale d’implantation par rapport aux limites séparatives devant être égale à la hauteur de la construction, les services instructeurs ont délivré un permis de construire modificatif autorisant irrégulièrement un surplomb des balcons sur la bande « limite séparative ».

Le Conseil d’Etat annule l’arrêt de la Cour administrative d’appel pour erreurs de droit quant aux conditions d’application de l’article L. 600-5 :

D’une part, les juges d’appel bordelais ont relevé que les balcons constituent des « éléments indissociables » des immeubles et qu’à ce titre l’illégalité du permis modificatif n’était pas régularisable.

Or, au sens de l’article L. 600-5, l’irrégularité n’a pas à être matériellement dissociable du projet, mais doit pouvoir être contrée par un simple modificatif.

La question que devaient donc résoudre les juges du fond était celle de savoir si l’implantation des balcons pouvait ou non être régularisée via un permis modificatif.

D’autre part, la Cour administrative d’appel reproche au titulaire du permis de construire irrégulier de ne pas avoir rapporté la preuve de l’inachèvement des bâtiments.

Or, si l’annulation partielle de l’article L. 600-5 suppose que les travaux autorisés par le permis initial soient en cours de réalisation, le Conseil d’Etat précise « sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l’absence d’achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procédure à une mesure d’instruction en ce sens ».

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