Précisions sur le régime de la cristallisation des règles d’urbanisme « L. 442-14 » sur le périmètre d’un lotissement DP

À propos de l’arrêt CE, 13.06.2022, Cne de Bormes-les-Mimosas : req. n°  452457,

publié au Lebon

Les faits :

Par arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division signé le 28.04.2015, le Maire de Bormes-Les-Mimosas autorise la Société La Garriguette à diviser son unité foncière en 2 lots : l’un bâti et l’autre à bâtir.

Soit, un lotissement en 2 lots.

Ladite société a toutefois décidé de conserver la propriété de l’entière unité foncière, et n’a donc pas procédé à sa division foncière.

Elle a demandé un permis de construire sur le bâtiment existant, délivré par arrêté du 12.01.2017 modifié le 25.04.2017. PC instruit à l’aune de la version du PLU approuvé le 28.03.2011, et non à l’aune des prescriptions de sa version révisée le 17.12.2015 rendant impossible sa délivrance.

Ce PC a fait l’objet d’un recours de la part de Monsieur et Madame B.

Le Tribunal administratif de Toulon a rejeté leur requête.

Quant à la Cour administrative d’appel de Marseille, elle a partiellement fait droit à leur demande et imparti un délai de 3 mois à la Société La Garriguette pour régulariser les vices entachant son PC.

Décision du Conseil d’Etat saisi par Monsieur et Madame B. :

Le Conseil d’Etat, par un arrêt lumineux et réjouissant, vient expressément rappeler que seule une DP exécutée cristallise les règles d’urbanisme opposables sur le territoire communal lors de sa délivrance, conformément aux dispositions de l’article L. 442-14 :

« la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le PC litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du PC, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de la demande de PC, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l’art. L. 442-14 s’appliquait à l’arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard du PLU approuvé le 28.03.2011 et non de celles du PLU approuvé le 17.12.2015, la Cour administrative d’appel a commis une erreur de droit ».

Autrement dit, seule une DP exécutée dans le délai de validité de 3 ans R. 424-18 du Code de l’urbanisme génère la cristallisation L. 442-14.

L’exécution de cette DP suppose une division foncière du terrain d’assiette du lotissement qui ne peut résulter que d’un acte de cession transférant la propriété ou la jouissance d’au moins l’un des deux lots du lotissement à un tiers.

Pas de division foncière = pas de cristallisation L. 442-14.

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