La justice administrative confirme qu’un PLU ne peut, directement ou indirectement, interdire les opérations de lotissement

À propos des arrêts CE, 27.07.2012 : 342.908 et CAA de Paris, 6.05.2021 : n° 19PA01079

1°/ Dans son arrêt de principe du 27.07.2012, publié au recueil Lebon, le Conseil d’État pose le principe suivant :

« Considérant qu’en vertu de l’art. L. 123-1 du Code de l’urbanisme [actuel art. L. 151-8] le Règlement du POS, comme celui du PLU qui lui a succédé, a pour objet de fixer les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés, à l’art. L. 121-1 [actuel art. L. 101-2], lesquelles peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones à urbaniser ou à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions ;

qu’il ne ressort, en revanche, ni de ce ces dispositions ni d’aucune autre disposition législative que les auteurs du Règlement d’un POS aient compétence pour interdire par principe ou pour limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder, dans les conditions prévues au Livre IV du Code de l’urbanisme, à la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments, faculté qui participe de l’exercice de leur droit à disposer de leurs biens, dont il appartient au seul législateur de fixer les limites ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’en interdisant par principe les lotissements dans une ou plusieurs zones qu’il délimite, le Règlement d’un POS ou d’un PLU édicte des règles qui excèdent celles que la loi l’autorise à prescrire ; que, dès lors, en jugeant que le POS de la Commune de Callian a pu légalement interdire les lotissements en zone NB, le Tribunal administratif de Toulon a commis une erreur de droit ; qu’il suit de là que Monsieur B. est fondé à demander l’annulation du jugement attaqué »

Autrement dit, le Conseil d’État identifie le droit de lotir – soit, « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës, ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1 du Code de l’urbanisme) – comme un accessoire essentiel et indissociable du droit de propriété à valeur constitutionnelle.

À ce titre, un Règlement de PLU ne peut légalement interdire les opérations de lotissements – qu’elles supposent l’obtention d’un permis d’aménager ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division – dans les zones classées comme urbaines, qu’elles soient peu ou prou urbanisées, telles que les zones NB de feus les POS.

2°/ Dans le prolongement et en exécution de la jurisprudence du Conseil d’État, la Cour administrative d’appel de Paris juge, le 6.05.2021, illégale la prescription de l’article U3.2 du Règlement du PLU approuvé par la Commune de Trocy-en-Multien le 13.04.2017, interdisant en zone urbaine « U » « La création de toute voie nouvelle non ouverte à la circulation publique ».

Selon les juges d’appel parisiens :

« Si les auteurs de l’article contesté étaient en droit, afin de satisfaire à la réalisation de l’objectif d’intérêt général [de respecter l’actuelle morphologie viaire du village], et comme les y autorisent les prescriptions de l’art. L. 151-8 du Code de l’urbanisme, d’interdire la création de voies nouvelles, y compris celle de voies privés ouvertes à la circulation publique, ils ne pouvaient en revanche légalement, par une mesure d’interdiction présentant un tel caractère général et absolu, interdire la création, sur les parcelles appartenant à des particuliers, de toute voie nouvelle non ouverte à la circulation publique. Il en résulte que les dispositions de l’art. contesté sont illégales en ce que les termes : « La création de voies nouvelles est interdite » s’appliquent à la création de voies privées non-ouvertes à la circulation publique. L’art. U3.2 du Règlement du PLU doit, dès lors, être annulé dans cette mesure »

Le droit de lotir étant un prolongement indissociable et accessoire du droit de propriété, les propriétaires fonciers doivent être en droit d’aménager – en zone urbaine « U » ou en zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation « 1AU » – des voies privées garantissant la desserte et viabilisation des lots de terrains divis destinés à être bâtis par chacun de leurs futurs colotis. Le tout, après autorisation de lotir ad hoc.

Toute prescription d’un Règlement de PLU mettant à mal le droit de lotir en zone classée U ou 1AU, est illégale et doit être annulée.

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