Du régime du contrôle de la subdivision des lots de lotissement : art 442-21 du Code de l’Urbanisme

À propos de l’avis CE, 24.07.2019 : n° 430362 et de l’arrêt CAA de Nantes, 28.05.2021 : 20NT02651

1°/ L’article L. 442-12 du Code de l’urbanisme affirme :

Qu’« un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d’un lotissement ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager sont assimilées aux modifications des règles d’un lotissement prévues aux art. L. 442-10 et L. 442-11 pour l’application de ces articles »

En application de ces dispositions, l’article R. 442-21 du Code de l’urbanisme précise que :

« Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux art. L. 442-10 et L. 442-11 sauf : 

a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ; 

b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation »

La question se pose donc de savoir si l’article R. 442-21 doit s’articuler avec les termes de l’alinéa 1er de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme prévoyant la caducité des règles d’urbanisme contenues « notamment, [dans] le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé »du lotissement autorisé depuis plus de 10 ans sur le territoire d’une commune couverte par un PLU.

2°/ Dans le cadre de la requête engagée contre la décision de non-opposition à la DP de division en 4 sous-lots de l’un des lots du lotissement La Joaillière préfectoralement autorisé et couvert par un cahier des charges approuvé (soit, un lotissement autorisé entre les années 20 et au plus tard en 1959), le Conseil d’Etat a été saisi par le Tribunal administratif de Nantes d’une demande d’avis sur la question suivante :

« La mention relative au nombre maximal de lots contenues dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme ? »

Par avis du 24.07.2019 (n° 430.362), la Haute juridiction répond ce qui suit, après avoir reproduit les articles L. 442-9, L. 442-10, L. 442-11, L. 442-12 et R. 442-21 du Code de l’urbanisme :

« 2. Par sa décision 2018-740 QPC du 19.10.2018, le Conseil Constitutionnel a considéré que les dispositions de l’art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisant uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l’application de l’art. L. 442-9 du même Code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme.

3. Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenues dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une DP. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24.03.2014 ALUR.

4. Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l’art. L. 442-9 ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des art. L. 442-10 et L. 442-11, ainsi que le prévoit son art. L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point »

Autrement dit, le Conseil d’Etat considère que la clause d’un cahier charges – approuvé ou non – fixant le nombre maximal de lots autorisés est une clause de nature réglementaire devenant caduque, aux conditions de l’art. L. 442-9.

Mais attention ! Cette caducité est uniquement et strictement opposable dans les rapports verticaux « autorité d’urbanisme – colotis ». L’intégralité des clauses du cahier des charges – approuvé ou non – reste la Loi des colotis.

D’un strict point de vue juridique, par l’effet de cette caducité L. 442-9, la procédure R. 442-21 du Code de l’urbanisme devient inopposable. Le projet de subdivision d’un lot du lotissement autorisé depuis plus de 10 ans sur le territoire d’une Commune dotée d’un PLU, n’est pas soumis à la procédure L. 442-10.

Le coloti diviseur doit seulement s’assurer que son projet se conforme aux prescriptions du Règlement du PLU opposable.

3°/ La Cour administrative d’appel de Nantes a eu à connaître l’appel engagé contre le jugement du Tribunal administratif de Nantes rejetant le recours de Monsieur B. contre la décision de non-opposition à la DP tacite par laquelle le Maire de Thouaré-sur-Loire aurorise tacitement Madame F. à diviser, en vue de construire, un lot du lotissement autorisé le 16.06.1976 sur le territoire communal.

Monsieur B. considère que le jugement du Tribunal administratif doit être annulé pour méconnaissance « des dispositions de l’art. R. 442-21 dès lors que le projet de division de lot présenté par Madame F. était soumis à l’accord des colotis en application de l’art. L. 442-10 ».

Après avoir littéralement reproduit les points 2 à 4 de l’avis du Conseil d’Etat du 24.07.2019, la Cour administrative d’appel affirme que « la mention relative au nombre maximal de lots a, en tout état de cause, cessé de s’appliquer. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des art. L. 442-10 et R. 442-21 est inopérant et doit être écarté » (CAA de Nantes, 28.05.2021 : 20NT02651).

Monsieur B. n’est donc pas fondé à soutenir que c’est à tort que le jugement du Tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande. Madame F. pouvait procéder à la subdivision de son lot dès l’obtention de son autorisation de lotir « DP ».

Reste à savoir si le cahier des charges du lotissement interdit ou non la subdivision des lots.

Si tel est le cas, Monsieur B. peut assigner Madame F. près le Tribunal judiciaire pour violation de ses clauses, loi des colotis.

4°/ A contrario, dans le périmètre des lotissement autorisés depuis moins de 10 ans, ou sis sur le territoire de communes couvertes par une simple carte communale ou régies par les règles du RNU, toute subdivision d’un lot de lotissement au-delà du nombre maximum de lots autorisés ne peut être réalisée qu’après que le coloti diviseur ait obtenu l’accord de la majorité qualifiée des colotis et l’approbation de l’autorité d’urbanisme, conformément à la procédure et aux prescriptions de l’article L. 442-10.

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