Régime de démolition des constructions illicites ou frappées d’un arrêté de mise en sécurité

À propos des Rép. min. Q n° 18837 et 23334, JO Sénat du 23.09.2021 et 30.09.2021

1°/ À la question 18837 du Sénateur Jean-Baptiste Blanc sur les mesures que le Gouvernent entend mettre en place afin que les Maires puissent faire respecter les condamnations à la démolition des construction illicites, le Ministère de la justice rappelle les termes et la portée de l’article L. 480-9 du Code de l’urbanisme :

« Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol »

Le Ministère précise que le Maire a le pouvoir – de sa propre initiative ou sur la demande d’un tiers – à l’expiration du délai fixé par le jugement, de faire procéder d’office, aux frais et risques du bénéficiaire de la construction irrégulière, à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision du juge pénal condamnant le constructeur à démolir son ouvrage.

Le Conseil d’Etat précise que le Maire agit dans ce cas au nom de l’Etat (CE, 30.04.2014 : req. n° 364.622), et qu’il a également le pouvoir de « se prononcer sur une demande de permis de construire, visant à régulariser l’édification antérieurement opérée d’un ouvrage dont la démolition a été ordonnée par une décision de justice devenue définitive, n’est pas tenue de rejeter cette demande. Il lui appartient d’apprécier l’opportunité de la délivrance d’un permis de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l’infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet soumis à son examen et des règles d’urbanisme applicables ».

Lorsque le Maire décide de la démolition de la construction jugée irrégulière en cas de carence du bénéficiaire de la construction irrégulière, il appartient à l’Etat et non à la Commune, d’avancer le coût de la démolition. L’Etat émettra un titre de recettes, conformément à la circulaire n° 91-07 du 8.03.1991 du Ministère de l’équipement.

Le Ministère conclut que l’état du droit actuel est suffisant pour lutter contre les constructions illicites, « dès lors que le Maire est en mesure de faire procéder aux travaux de démolition nécessaires ».

2°/ Le Sénateur Jean-Louis Masson soumet au Ministère en charge de la transition écologique et du logement le cas suivant : « Une commune a mis en œuvre une procédure de péril pour un immeuble où 2 appartements sont occupés à titre locatif. L’expert désigné par la juridiction a préconisé l’exécution de travaux extrêmement onéreux et au vu des préconisations de l’expert, le propriétaire a décidé de procéder à la démolition de l’immeuble ».

Sa question : En pareille situation, la commune peut-elle s’opposer à la démolition ? (Q n° 23334)

Le Ministère rappelle que l’ordonnance n° 2020-1144 du 16.09.2020, relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, et son décret d’application du 24.12.2020, ont créé un nouvelle police administrative spéciale en matière de lutte contre l’habitat indigne en remplacement de plus d’une 10aine de procédures, parmi lesquelles celle du « péril ».

Depuis le 1er janvier 2021, la procédure à engager par le Maire pour le traitement des désordres structures des immeubles est la procédure de mise en sécurité des articles L. 511-1 et s. du CCH.

Selon le Ministère et pour répondre au cas présenté par le Sénateur, si le propriétaire au stade de la procédure de péril en cours n’est pas encore tenu de réaliser les travaux prévus dans le rapport d’expert, il peut néanmoins d’ores et déjà décider de la démolition de son immeuble.

Le seul moyen pour le Maire de s’opposer à cette dernière suppose que la démolition soit soumise à autorisation préalable, et que le projet de démolition contrevienne à une règle ou prescription d’urbanisme.

L’article R. 421-27 du Code de l’urbanisme impose un permis de démolir, sur tout ou partie du territoire communale « où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ».

Quant à l’article R. 421-28, il liste les bâtiments dont la démolition – compte tenu de leur situation ou classement – doit impérativement faire l’objet d’un arrêté du Maire.

Lors de l’instruction de la demande de PD, l’autorité d’urbanisme évaluera les impacts de la démolition sur les secteurs protégés en présence. Le cas échéant, l’impact négatif de cette démolition pourrait justifier le refus de délivrance du permis sollicité.

Le Ministère rappelle enfin que l’art. R. 421-29 du Code de l’urbanisme liste les cas dans lesquels les démolitions sont dispensées de PD. Tel est notamment le cas des « démolitions effectuées en application du CCH sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du Code de la santé publique sur un immeuble insalubre ».

Pour conclure : « Si la construction faisant l’objet de la démolition se situe dans les secteurs protégés aux art. R. 421-27 et R. 421-28 et n’entre dans aucun cas de dispense de l’art. R. 421-29, les travaux de démolition ne pourront être mis en œuvre qu’après la délivrance d’un PD par l’autorité compétente en matière d’urbanisme », qui sera contrainte de délivrer l’autorisation sollicitée qui se conforme à la réglementation d’urbanisme et garantit la préservation des constructions riveraines, la sécurité et la salubrité publique.

Enfin, la démolition du bâtiment permettra au propriétaire de donner congé aux locataires sans être tenu de les reloger, à moins qu’ils soient âgés et démunis ou en charge d’une personne remplissant les mêmes conditions.

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