À propos de l’arrêt Cass. 3ème civ., 4.03.2021, pourv. n° 20-11.726
Nous avons déjà eu l’occasion de commenter la jurisprudence pénale s’empêchant de condamner les propriétaires de constructions violant la réglementation d’urbanisme à la remise en état du sol, voire à leur démolition, au nom du Droit européen au respect de la vie privée et familiale.
Ainsi, une mère de famille qui avait bâti, sans permis de construire, sa maison en zone naturelle inconstructible a pu, malgré l’irrégularité flagrante et choquante de son ouvrage, continuer d’y résider grâce à la protection de l’article 8 de la CEDH !
Les faits intéressant la 3ème chambre civile sont les suivants :
Monsieur P. est propriétaire d’un mas et de différents bâtiments annexes, sis sur la Commune de Cabrières, classés en zone agricole « A » du PLU n’autorisant que les constructions nécessaires à l’activité agricole.
Monsieur P. a décidé d’aménager dans son mas plusieurs appartements à usage d’habitation et de transformer les bâtiments annexes agricoles en logements. Ces 11 nouveaux logements ont été donné à bail à différents locataires y ayant élu domicile, le tout sans solliciter la moindre autorisation d’urbanisme.
La Commune assigne Monsieur P. à remettre en état ses bâtiments, à l’aune des prescriptions de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme :
« La Commune (…) peut saisir le Tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent Code, en violation de l’art. L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux »
Avant de s’intéresser à l’arrêt du 4.03.2021, il est utile de rappeler que par l’effet des dispositions de l’article R. 421-17 b) du Code de l’urbanisme, le simple fait pour un local donné de passer de l’une à l’autre des destinations listées par l’article R. 151-27, constitue un « changement de destination » soumis à déclaration préalable.
Un permis de construire est exigé lorsque le changement de destination s’accompagne de « travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment » (art. R. 421-14 c).
Quant à la création de nouveaux logements par simple division d’une unité d’habitation existante, elle suppose le respect des prescriptions du Règlement du PLU opposable, alors que ces travaux échappent au contrôle de l’autorité d’urbanisme.
En l’espèce, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ordonne à Monsieur P. de remettre en état son mas et ses bâtiments annexes, modifiés en méconnaissance des prescriptions du Règlement de son PLU.
Après avoir rappelé que « celui qui invoque la violation du droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile, garanti par l’art. 8 de la CEDH, doit justifier d’un intérêt personnel à agir, en démontrant qu’il est victime de la violation alléguée », la Haute juridiction civile relève que le logement de Monsieur P. n’était pas concerné par le litige.
Il incombait donc aux seuls locataires d’invoquer, le cas échéant, les dispositions de l’art. 8 de la CEDH.
« La Cour d’appel de Nîmes a donc légalement justifié sa décision d’ordonner la remise en état des bâtiments » irrégulièrement modifiés par le propriétaire-bailleur, Monsieur P.
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