Le Cahier des charges de la ZAC

À propos Cass. 3ème civ., 4.03.2021 pourv. n° 19-22.987

1°/ Régime juridique du « cahier des charges » de ZAC

En vertu du 1er alinéa de l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme :

« Les cessions ou concessions d’usage de terrains à l’intérieur des ZAC font l’objet d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone »

Autrement dit, le cahier des charges doit fixer la SDP constructible maximale attaché au lot de ZAC vendu ou concédé. Il peut, en sus, contenir les prescriptions d’urbanisme et de construction inhérentes audit lot s’imposant pour toute la durée de réalisation de ladite ZAC.

Rappelons que la ZAC est la version publique du lotissement.

Soit, une opération d’aménagement publique menée ou concédée par une personne publique consistant, sur un périmètre donné, à équiper en voies et réseaux publics des lots à bâtir devant former un groupe de bâtiments publics et le cas échéant privés. Le tout, dans l’intérêt public général.

L’alinéa 2 de ce même article L. 311-6 précise que le cahier des charges peut, à l’occasion de chaque cession ou concession de lot, être approuvé par le Maire ou le Président de l’EPCI, selon que la ZAC est communale ou intercommunale. Dans les autres cas, l’approbation incombe au Préfet de département.

Dès lors que le cahier des charges est approuvé par l’autorité administrative compétente, « celles de ses dispositions qui sont mentionnées au 1er alinéa [SDP, prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales] sont opposables aux demandes d’autorisations d’urbanisme ».

Enfin, le 3ème et dernier alinéa de l’article L. 311-6 affirme que « le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone ».

Suppression qui intervient lorsque les équipements publics sont achevés et lorsque la totalité des terrains et les charges foncières qui s’y rattachent ont été vendus ou cédés.

2°/ Portée juridique du cahier des charges de ZAC

Il résulte des dispositions de l’article L. 311-6 que le cahier des charges peut avoir une nature et une portée « hybride » : à la fois document à portée réglementaire et document contractuel dont les clauses s’imposent entre les propriétaires de lots de la ZAC.

En tant que document à portée réglementaire s’imposant dans les relations « administration-constructeur », les prescriptions du cahier des charges approuvé deviennent caduques lorsque la ZAC est supprimée.

Par contre, dès lors que le cahier des charges stipule de sa portée contractuelle, ses clauses continuent de s’imposer entre les propriétaires et les occupants des différents lots composant le périmètre de la ZAC.

La lecture de chaque cahier des charges de ZAC permet d’apprécier sa nature hybride et donc sa portée contractuelle, indépendamment et au-delà de la suppression de la ZAC.

3°/ C’est dans un tel contexte qu’intervient l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 4 mars 2021 (pourv. n° 19-22.987)

Les faits :

Les époux T. acquièrent une parcelle sise dans la ZAC de Maumarin, créée le 30.05.2005 et supprimée le 17.12.2013.

L’été 2014, ils font construire une piscine et un local technique de 4 m2 implanté en limite de propriété alors que le cahier des charges de la ZAC prescrit un retrait de 3 mètres.

Monsieur et Madame OJ, propriétaires de la parcelle voisine opposent aux époux T. le non-respect du cahier des charges de la ZAC pour obtenir la démolition du local technique.

Arrêt de la 3ème chambre civile :

Au visa du 1er al. de l’article 1134 du Code civil (actuel 1103) – « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » – et de l’art. L. 311-6 al. 3 du Code de l’urbanisme, la Cour de cassation affirme :

Que « si les cahiers des charges de cession de terrains situés à l’intérieur d’une ZAC signés postérieurement à la loi SRU deviennent caducs à la date de la suppression de la zone, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti »

Elle casse et annule donc l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 27.06.2019 pour défaut de base légale. Cour d’appel qui, pour rejeter la demande de Monsieur et Madame OJ, s’était contentée d’opposer les termes de l’art. L. 311-6en concluant que « le cahier des charges des ZAC, qui peut fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone, devient caduc à la date de sa suppression ».

Selon la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, la Cour d’appel devait rechercher « comme il le lui était demandé, si la reproduction, dans l’acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyait que tant les règles de droit privé s’ajoutant aux dispositions contenues dans le PLU, que les conditions générales des ventes consenties par l’aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s’imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel ».

La jurisprudence en matière de cahiers des charges de lotissement et de cahier des charges de ZAC évoluent donc et logiquement dans le même sens.

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