DROIT DE L'URBANISME LOTISSEMENT

La Cour de Cassation maintient sa position en matière de cahier des charges de lotissement ! (arrêt 3ème civ. Cass., 14/02/2019)

S’il est un domaine où les juridictions de premier ressort et d’appel – qu’elles soient civiles ou administratives – naviguent à vue, c’est le lotissement. Tout particulièrement lorsqu’il est question d’appliquer les termes de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme.

L’arrêt rendu le 14 février 2019 nous en donne une nouvelle illustration.

Les faits étaient les suivants :

Par arrêté du 17/04/1956, le Préfet de l’Isère autorise l’opération de lotissement soumise à son contrôle et en approuve le cahier des charges. Le tout conformément à la loi de 1943.

Monsieur et Madame T. ont acquis un immeuble dans ledit lotissement et y ont construit un garage et un abri en bois. 

Leurs voisins colotis, Monsieur et Madame Y., se plaignent d’une violation du cahier des charges. Ils les assignent donc en démolition.

Monsieur et Madame T., invoquant eux aussi une inobservation de ce document, demandent reconventionnellement la démolition de la clôture édifiée par les époux Y.

À l’aune du 1eralinéa de l’art. L. 442-9du Code de l’urbanisme, la Cour d’appel de Lyon(17/10/2017) affirme que les règles d’urbanisme même contenues dans le cahier des charges sont caduques de plein droit à l’issue d’un délai de dix ans. Et dans cette veine, les juges d’appel lyonnais considèrent que « les articles du cahier des charges qui imposent une distance de 5 mètres par rapport à l’alignement des rues et aux limites séparatives et un type unique de clôture en bordure des voies de communication ont en eux-mêmes le caractère de dispositions d’urbanisme comme réglementant les distances de construction et la nature des clôtures ».

La Cour d’appel est donc tombée dans le piège consistant à confondre « nature réglementaire » et « portée réglementaire » …

Les cahiers des charges de lotissement, de par leur caractère réel, contiennent à quasi 90 % des clauses pouvant être qualifiées de « nature réglementaire ». 

Seulement, et comme l’affirme l’alinéa 3 de ce même art. L. 442-9, les cahiers des charges ont pour objet de régir les « rapports entre les colotis ». À ce titre, leurs clauses ne sauraient tomber sous le coup de l’alinéa 1erqui organise la seule caducité des « règles d’urbanisme ».

Autrement dit, le contenu d’une clause de cahier des charges a beau ressembler à une règle d’urbanisme, elle n’en demeure pas moins une clause contractuelle insusceptible de toute caducité légale !

Sans surprise et au visa de l’art. L. 442-9, la 3èmechambre civile de la Cour de cassationcasse l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la Cour d’appel a violé les textes susvisés »

Un cahier des charges a beau contenir des clauses de nature réglementaire, il n’est pas un document à portée réglementaire mais un contrat liant les colotis entre eux !

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