Le Conseil d’Etat confirme que la caducité des règles d’urbanisme des cahiers des charges est sans effet sur les rapports entre les colotis

A propos de l’arrêt CE, 24/07/2019, Lotissement de « La Jouallière » : avis n° 430362

Au visa de l’art. L. 113-1 du CJA, « avant de statuer sur une requête soulevant une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges », le Tribunal administratif de Nantes a décidé de poser la question suivante à l’avis du Conseil d’Etat :

« La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue-t-elle une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité en application de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme ? »

En vertu de l’al. 1^erde ce dernier : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le Règlement, le Cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu »

1°/ Le Conseil d’Etat, fixe le fondement textuel et prétorien de son avis. 

Il reproduit littéralement et exhaustivement les art. L. 442-9, L. 442-10, L. 442-11, L. 442-12 et R. 442-21 du Code de l’urbanisme. 

Puis,il rappelle que le Conseil Constitutionnel, dans sa décision n° 2018-740 du 19/10/2018 :

• Etablit, d’une part,les limites de la procédure particulière de modification par arrêté de l’autorité d’urbanisme, suite à la demande ou à l’acceptation de la majorité qualifiée des colotis : « Compte tenu de leur objet, [les dispositions de l’art. L. 442-10] autorisent uniquement la modification des clausesdes Cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent desrègles d’urbanismemais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis ». La modification des « clauses purement contractuelles », suppose donc l’accord unanime des colotis ;
• Retient, d’autre part, que les dispositions de l’art L. 442-9 « prévoient la caducité des seules clauses des Cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme ».

2°/ Une fois l’assise juridique posée, le Conseil d’Etat répond à la questionposée par les juges administratifs nantais. Il le fait en trois temps :

Premièrement, constitue une règle d’urbanisme,au sens de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme : « la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le Cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement », ou interdiction de subdiviser les lots.

C’est pourquoi, une telle limitation « cesse de s’appliquer, au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un PLU ». Par l’effet de cette caducité légale, l’autorité d’urbanisme ne peut opposer une telle prescription du Cahier des charges approuvé entre 1924 et 1959 – document unique, faisant office de Cahier des charges etde Règlement – lors de l’instruction d’un permis de construire, d’aménager ou d’une DP de division.

En deuxième lieu, le Conseil d’Etat rappelle que si les prescriptions d’urbanisme du Cahier des charges approuvé deviennent caduques dans les rapports verticaux « colotis – autorité d’urbanisme », « les clauses du cahier des charges du lotissement continuent de régir les rapports entre les colotis ». Et pour cause, il est la « loi des colotis ». V. en sens la jurisprudence classique et constante de la Cour de cassation : 

« le Cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues »

v. notamm. Cass. 3^èmeciv., 14/02/2019 : pourv. n° 18-10601

En troisième lieu, le Conseil d’Etat précise que la caducité réglementaire des prescriptions du cahier des charges du lotissement, est sans effet sur les pouvoirs de l’administration d’anéantir toute clause d’un Cahier des charges qui se révèlerait incompatibleavec les prescriptions d’urbanisme, comme une interdiction de subdiviser les lots. 

Autrement dit, ce n’est pas parce que les clauses « réglementaires » d’un cahier des charges tombent sous le coup de l’al. 1^erde l’art. L. 442-9, que l’autorité d’urbanisme ne peut recourir aux instruments textuels lui permettant de contrer toute velléité d’en aggraver les termes, ou de les conserver sine die sur le périmètre du lotissement.

Tel est le sens de la procédure de modification L. 442-10, exigeant que l’arrêté du Maire ou du Président de l’EPCI compétent en matière d’urbanisme – devant entériner la demande de la majorité qualifiée des colotis – ne puisse être signé que si le projet est « compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable ».

Tel est l’objet de l’art. L. 442-11 qui donne pouvoir au Maire – après enquête publique et délibération du Conseil municipal – d’engager la mise « en concordance du Règlement et du Cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé, avec le PLU ou le document d’urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l’application de l’ensemble des règles du document d’urbanisme ».

Conclusion :

Le régime des documents du lotissement tombe sous le coup du principe de l’art. A. 424-8 du Code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers ».

Sur les lots, l’instruction des autorisations d’urbanisme s’effectue tantà l’aune des prescriptions du PLU, quedes règles d’urbanisme inhérentes au lotissement, qu’elles soient relatées dans son Règlement ou dans son Cahier des charges.

Indépendamment de la caducité décennale et légale des règles d’urbanisme du lotissement, le Cahier des charges reste et demeure un document à portée contractuelle, dont les clauses s’imposent à chacun des colotis dans leurs rapports horizontaux de droit privé.

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