Le propriétaire-bailleur est pénalement responsable des infractions d’urbanisme de son locataire.

A propose de la Cour de Cass. crim. 24/10/2017

Les Faits du pourvoi engagé près la Cour de cassation, sont assez simples.

Monsieur O. est propriétaire d’une parcelle de terre classée par le POS en zone agricole, ne pouvant tolérer que les « bâtiments et équipements techniques d’exploitation agricole ». Il a divisé son bien en divers lots – entre 500 et 2.500 m² – loués à divers entrepreneurs. Chacun des baux – d’une durée variable de 4 à 10 ans – précise que le fonds est destiné à supporter le dépôt de matériaux, engins, véhicules hors d’usage, moyennant un loyer.

Les agents du service déconcentré DEAL de la Martinique ont constaté sur la propriété de Monsieur O., outre des travaux de terrassement, la construction d’un hangar à usage de bureaux ou d’atelier d’une surface de plancher de 55 m², et la pose de conteneurs de grande taille (6 mètres et 12 mètres de longueur, plus de 2 mètres de largeur).

Par arrêt du 3/11/2016, la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Fort-de-France ordonne à Monsieur O. la remise en état des lieux sous astreinte, tout en le condamnant à 2.000 euros d’amende.

Monsieur O. se pourvoit en Cassation.

Selon lui et d’une part, il n’existe aucune construction sur le site mais « seulement des containers entreposés par les locataires sans être attachés à perpétuelle demeure ».

D’autre part, le prévenu conteste la mise en cause de sa responsabilité pénale au visa de l’article 121-1 du Code pénal « nul n’est responsable que de son propre fait ».

 La chambre criminelle de la Cour de cassation rejette le pourvoi de Monsieur O.

 I/   Le terrain de Monsieur O. supporte des constructions installées sans autorisation d’urbanisme et en violation du POS

Le 1^er alinéa de l’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme, pose le principe selon lequel « les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ».

L’article R. 421-9 a) du Code de l’urbanisme précise que les constructions d’une hauteur ≤ à 12 mètres, dont la surface de plancher (SDP) ou l’emprise au sol (EAS) est > à 5 m² mais ≤ à 20 m² sont soumises à déclaration préalable de travaux.

Au-delà de 20 m² de SDP ou de EAS, les constructions doivent être couvertes par un permis de construire.

En l’espèce, les containers sont bien des « constructions » au sens du Code de l’urbanisme, devant être autorisées soit par une décision de non-opposition de travaux (EAS de 12 m²), soit par un permis de construire (EAS de 24 m²).

Quant au hangar d’une SDP de 55 m², son édification supposait l’obtention d’un permis de construire.

Enfin, la chambre criminelle relève que ces deux catégories de « constructions » n’ont « manifestement rien d’agricole », contrairement aux exigences du Règlement du POS opposable.

En vertu de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, est un délit le fait de réaliser des travaux en violation du régime des autorisations d’urbanisme. La Cour de cassation assimile donc l’installation d’un container à une opération de travaux de construction.

De son côté, l’article L. 610-1 du même Code impose aux constructeurs de se conformer aux prescriptions du POS ou du PLU sous peine de poursuites pénales.

 Par contre, point de violation de la réglementation du lotissement.

L’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme conditionne le lotissement à une opération de « division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière (…) ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Or, la location qui ne confère au locataire « qu’un simple droit d’usage exclusif d’un terrain » donné, n’entraîne pas – par elle-même – de division foncière (v. CE, 7/03/2008, Cne de Mareil-le-Guyon : req. n° 296.287).

Et ce, à la différence de baux à portée réelle tels que le bail à construction ou le bail emphytéotique générant une division foncière « en jouissance ».

II/ Monsieur O. propriétaire-bailleur est « bénéficiaire des travaux » irréguliers au sens de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme

Le prévenu se défend d’avoir à supporter les infractions commises par ses locataires. Selon lui, il ne saurait être poursuivi alors qu’il n’est pas à l’origine de l’installation et de l’édification des constructions litigieuses …

La chambre criminelle ne partage pas cette analyse.

Elle retient au contraire qu’en sa qualité de propriétaire, Monsieur O. « est responsable du respect sur son fonds de la réglementation en matière d’urbanisme » et qu’il « ne saurait s’exonérer de cette responsabilité pénale, dès lors qu’il avait le pouvoir, selon les stipulations des baux, de contraindre les preneurs à respecter les règles d’urbanisme lors de leurs travaux ».

Enfin, la Cour de cassation relève que Monsieur O. a « la qualité de bénéficiaire des travaux, au sens de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme », réalisés par ses locataires. En effet, les baux n’ont pas généré de division foncière (v. supra), mais un simple droit d’usage des terrains au profit des locataires.

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