Coefficient d’emprise au sol ou non dans les PLU approuvés avant le 1er janvier 2016 ?

 (CES : Coefficient d’emprise au sol)

Il faut avoir le cœur bien accroché et les nerfs bien solides quand on travaille en droit de l’urbanisme.

Au gré de recherches et réflexions je suis tombée sur le nouvel article R. 151-39 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu du décret n° 2015-1783 du 28/12/2015, parachevant la codification « à droit constant » entrée en vigueur le 1^er janvier 2016.

Sous un nouveau paragraphe 1 « Volumétrie et implantation des constructions » il apparaît, que dans le dessein « d’assurer l’intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, [de] déterminer la constructibilité des terrains, [de] préserver ou faire évoluer la morphologie du tissu urbain et les continuités visuelles », le règlement d’un PLU peut « notamment prévoir des règles maximales d’emprise au sol » …

Autrement dit, et alors que selon une technique subtile et astucieuse, mais peut-être pas assez académique, la loi ALUR a réussi à se débarrasser des ingérables COS, superficies minimales constructibles et autres CES émaillant les règlements de PLU, les coefficients d’emprise au sol seraient réhabilités …

En effet, comment fixer des « règles maximales d’emprise au sol » sans passer par un CES ?

À ce stade des développements, il importe de rappeler la mécanique ALUR (v. 4^ème de couv. du Nota-bene de juin 2015).

La 1^ère phrase de l’article 157-IV de la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, affirme que :

« L’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme [listant les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols des règlements de PLU], dans sa rédaction résultant de la présente loi, n’est pas applicable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la présente loi ».

Autrement dit, et c’est la trouvaille ALUR :

Les demandes d’autorisation d’urbanisme, enregistrées en mairie à compter du 27 mars 2014, doivent être instruites au vu des seules prescriptions des règlements de PLU existants trouvant leur correspondance dans la version ALUR de l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme – explosé, depuis le 1^er janvier 2016, entre les articles L. 151-8 à L. 151-19 ; L. 151-21 à L. 151-26 et, enfin, L. 151-38 à L. 151-41 –.

Compte tenu de la rédaction remodelée de l’article L. 123-1-5 version ALUR aujourd’hui recodifié, les projets de constructions nouvelles ne peuvent valablement plus être refusés ou amendés au visa de :

• coefficient d’occupation des sols ;
• superficie minimale constructible ;
• coefficient d’emprise au sol maximale (l’actuel article L. 151-26, recodifiant le 3° du III de l’ancien L. 123-1-5, fixe le régime d’un CES minimum)

Au vu de tout ce qui précède, il importe d’articuler la mécanique de l’article 157-IV de la loi ALUR avec les termes du nouvel article R. 151-39, créé par le décret de décembre 2015, autorisant les règlements de PLU à prévoir « des règles maximales d’emprise au sol » …

Plus précisément, la question qui se pose est la suivante :

Depuis le 1^er janvier 2016, les services instructeurs peuvent-ils, lors de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, valablement opposer un CES maximum inscrit dans le règlement d’un PLU applicable avant janvier 2016 ?

 Autrement dit, l’article R. 151-39 a-t-il pour effet de faire revivre, à compter du 1^er janvier 2016, les CES maximum inscrits dans les PLU ante ALUR et ante re-codification du Code de l’urbanisme ?

 À cette double formulation, une réponse unique :   « Non »

Par l’effet de la loi ALUR et des articles « législatifs » du Code de l’urbanisme fixant la liste des prescriptions d’urbanisme pouvant être imposées par un règlement de PLU, les CES maximum inscrits dans les PLU existant au 1^er janvier 2016 sont inopposables à toute demande d’autorisation d’urbanisme.

L’article R. 151-39 n’est donc pas « interprétatif ».

Par contre, compte tenu de ses termes, les PLU nouveaux ou révisés depuis le 1^er janvier 2016 peuvent et pourront intégrer des CES maximum à côté de CES minimum.

En effet, ces PLU nouveaux ou révisés échappent et échapperont à l’effet de l’article 157-IV de la loi ALUR.

Reste à s’interroger sur la légalité de l’article R. 151-39, au vu des articles L. 151-26 à L. 151-29, mais c’est une autre histoire …

N’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr