Opération immobilière d’ensemble – indivisible

La jurisprudence administrative pose le principe selon lequel une opération d’ensemble, unique et indivisible doit être soumise au contrôle des services instructeurs dans sa globalité, quelle que soit son assise foncière.

Ainsi, dans un arrêt Assoc. de défense de l’environ. d’une usine située aux Maisons à Saint-Jory-Lasbloux, le Conseil d’Etat considère qu’un permis de construire ne saurait régulièrement couvrir « une partie seulement d’un ensemble indivisible » (CE, 10/10/2007 : req. n° 277.314)

Puis, en 2009, la Haute juridiction administrative retient la formulation de principe suivante :

« qu’une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire » (CE, 17/07/2009, Cne de Grenoble et cnauté d’agglom. Grenoble Alpes métropole : req. n° 301.615 ; Lebon p. 270 et s.).

Fort de cette analyse prétorienne de l’ensemble indivisible, le tribunal administratif de Rennes, considère que dès lors que plusieurs propriétaires projettent de réaliser une opération d’aménagement (ou de construction) unique ou indivisible sur leurs unités foncières respectives ; ils sont tenus de déposer une seule et unique demande d’autorisation d’urbanisme (TA de Rennes, 8/07/2010 : req. n° 0904999-1 ; Const.-urba. 2011, comm. n° 7).

En l’espèce, le juge administratif a enjoint les propriétaires diviseurs à solliciter un permis d’aménager devant couvrir l’assiette foncière composé de plusieurs unités foncières contiguës, tout en annulant les déclarations préalables de division couvrant chacune des unités foncières en présence.

Les pouvoirs publics ont fait leur la jurisprudence de l’opération immobilière d’ensemble à l’occasion de la réforme du Code de l’urbanisme entrée en vigueur le 1^er octobre 2007.

Désormais, « le ou les propriétaires du ou des terrains » assiette d’un programme de construction ou d’une opération de lotissement, tout comme « une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux » peuvent prétendre à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme unique (article R. 423-1 a) du Code de l’urbanisme).

Le verbe « pouvoir » se transforme en « devoir » lorsque matériellement, techniquement l’assiette d’un futur programme immobilier s’étale sur plusieurs parcelles contiguës propriété de personnes physiques, morales ou indivisions distinctes.

La demande de permis de construire doit ainsi préciser « la localisation et la superficie du ou des terrains » (article R. 431-5).

L’article R. 431-24 prévoit que « lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet », le permis doit valoir division.

Quant à l’article L. 442-1, il définit le « lotissement » comme l’opération de « division en propriété ou en jouissance d’une unité ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

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