L’Action en Démolition devant le Juge en application de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.

Par son arrêt du 7 juillet 2015 (pourvoi n° 13-27.471), la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle – en paraphrasant les termes du a) de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction opposable en février 2007 – le régime de l’action civile en démolition contre le propriétaire d’un bâtiment édifié conformément à un permis de construire entaché d’illégalité.

Les faits en présence étaient simples :

L’article UB 7 du règlement du POS opposable sur le territoire communal prévoit que les constructions ne peuvent pas être implantées à moins de 3 mètres des limites séparatives.

Monsieur X. a obtenu, le 22 février 2007, un permis de construire pour l’édification d’un abri de jardin et d’un mur séparatif en violation des termes de l’article UB 7. L’implantation de l’abri étant autorisé à moins de 3 mètres de limite séparative avec la propriété des époux Y.

Ces derniers ont intenté une action civile en démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 a) du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 juillet 2006, urbanisme et habitat : « Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : Le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme (…) que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès par la juridiction administrative (…) ».

Après avoir relevé que les époux Y. « n’avaient pas agi en nullité du permis de construire et du permis modificatif devant le Tribunal administratif », la Cour de cassation n’a pu que donner raison à la Cour d’appel de Montpellier qui « a exactement déduit [de l’absence de recours et surtout du prononcé de l’annulation du permis illégal, par le juge administratif] que la demande en démolition formée sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme était irrecevable ».

Autrement dit :

• quand bien même le permis de construire aurait illégalement autorisé l’implantation d’un abri de jardin à moins de 3 mètres de limite de propriété,
• et quand bien même ledit abri aurait effectivement était édifié en violation du POS,

le prononcé de sa démolition par le juge civil au visa de l’article L. 480-13 suppose, nécessairement, que le juge administratif ait annulé ledit permis de construire.

Pas d’annulation du permis = pas d’action civile en démolition L. 480-13 a) du Code de l’urbanisme.

La loi Macron n° n° 2015-990 du 6 août 2015 entrée en vigueur le 8 août, vient modifie la rédaction de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.

Désormais, le propriétaire d’une construction édifiée conformément à un permis de construire entaché d’illégalité ne pourra être condamné, par un Tribunal de l’ordre judiciaire, à sa démolition, qu’à deux conditions cumulatives :

• Condition classique de l’article L. 480-13 : que si « préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative» ;
• Condition nouvelle de la loi Macron : que si « la construction est située dans l’une de zones» que le 1°) de l’article L. 480-13 énumère, exhaustivement en 15 points.

Les a) à o) balayent la plupart des périmètres ou zonages, légaux et réglementaires, de protection des espaces naturels et urbains.

Que ces espaces présentent un intérêt paysager particulier (réserves naturels, sites classés, bande littorale de 100 mètres, …), ou qu’ils soient source de dangerosité du fait des activités qu’ils abritent (plan de prévention des risques technologiques, périmètre des servitudes relatives aux ICPE classées).

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