Du « déclassement » d’un espace commun de lotissement transféré dans le patrimoine d’une collectivité communale

I/   Du transfert à la collectivité communale des éléments communs de viabilisation des lots de lotissement

Le lotissement est l’autorisation d’urbanisme en vertu de laquelle un propriétaire – le cas échéant, son mandataire voire toute personne autorisée par lui à réaliser des travaux sur le terrain considéré (article R. 423-1 a) du Code de l’urbanisme – procède à la division, en propriété ou en jouissance, d’une (ou de plusieurs) unité(s) foncière(s) donnée(s) en vue de créer un ou plusieurs lots de terrain à bâtir.

Lorsque l’opération de lotissement suppose la création de voies, d’espaces, d’équipements communs aux lots, le lotisseur est tenu d’en organiser le transfert et la gestion (v. articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme).

En effet, le lotissement n’est que l’étape intermédiaire de l’implantation d’un groupe de bâtiments.

Le lotisseur s’occupe de la viabilisation des lots dont la construction est confiée à chacun des colotis.

Le lotisseur étant naturellement amené à disparaître, il est impératif, qu’en amont, la gestion des éléments d’équipement assurant le « liant » entre les lots soit garantie et assurée de manière pérenne.

Depuis 1977, le Code de l’urbanisme propose au lotisseur trois types de gestion et donc de techniques de transfert de propriété des voies, espaces et équipements communs d’un lotissement :

  • association syndicale libre ;
  •  transfert en propriété divise ou indivise aux colotis ;
  • transfert à la collectivité publique, commune ou intercommunale.

II/ De la pérennité du caractère « commun » des éléments de viabilisation transférés à l’une des entités gestionnaires listées par le Code de l’urbanisme

L’article L. 442-9, 1er alinéa, du Code de l’urbanisme prévoit que seules les règles d’urbanisme d’un lotissement sont susceptibles – dans le respect de trois conditions cumulatives (10 ans d’ancienneté, territoire communal couvert par un POS ou un PLU, non-opposition de la majorité qualifiée des colotis) – de devenir caduques.

L’alinéa 3 de l’article L. 442-9 dans sa version « ALUR »[1] précise, quant à lui, que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

Enfin, l’article 159 de la loi ALUR, insère un nouvel alinéa 2 à l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme.

Après avoir décrit la procédure de modification des documents du lotissement (alinéa 1er L. 442-10), ce nouvel alinéa 2 pose le principe selon lequel « le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements ».

Autrement dit, la nécessaire pérennité de l’affectation « élément communs » des voies, espaces et/ou équipements propres au lotissement impose, selon le législateur, que leur désaffectation ne puisse être décidée qu’à l’unanimité des colotis …

Le législateur « 2014 » aggrave donc la procédure permettant à un « élément commun aux lots du lotissement en présence » de perdre son affectation originaire, afin de devenir un bien immobilier aliénable.

Dès lors, la collectivité communale qui se voit transférer, par le lotisseur (convention de transfert v. art. R. 442-8 du Code de l’urbanisme) ou par l’association syndicale libre[2], la propriété des voies, espaces et/ou équipements communs d’un lotissement, devient propriétaire des éléments communs d’un lotissement, dans le but d’en garantir la pérennité …

La collectivité communale ne devient pas propriétaire de parcelles de terrain libres de toute contrainte réelle. Elle accepte leur transfert « sans prix » dans son patrimoine parce qu’elle prend l’engagement d’en assurer l’entretien et la gestion ad vitam aeternam.

Par conséquent, la commune qui s’est conventionnellement vue transférer la propriété des voies ou des espaces verts communs d’un lotissement ne saurait valablement décider, unilatéralement, de leur « désaffectation » totale ou partielle.

La commune « propriétaire » se doit, au préalable, de « déclasser » l’espace commun avant de valablement pouvoir prétendre l’aliéner à un tiers ou à l’un ou l’autre des colotis …

Pour ce faire, et depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR – le 27 mars 2014 –, le déclassement de tout ou partie d’un espace commun du lotissement suppose l’accord unanime des colotis.

Par ailleurs, dans la mesure où l’espace commun aux lots du lotissement considéré aurait « intégré » le domaine public de la commune ; la procédure L. 442-10 devra être accompagnée d’un déclassement matériel + d’une décision de désaffectation, dans le respect des termes de l’article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP).

[1] –  Loi n° 2014-366 du 24/03/2014, ALUR publiée au JO le 26/03/2014 et entrée en vigueur le 27 mars 2014.

[2] –  Vraisemblablement, en application des dispositions statutaires de l’ASL, telles que rédigées par le lotisseur.

CABINET DUCOURAU & AVOCATS
9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
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Catégories :COLLECTIVITÉS PUBLIQUES, DROIT DE L'URBANISME, LOTISSEMENT

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