Le terrain constructible en RNU

Soit une commune est dépourvue de document local d’urbanisme – PLU ou carte communale – et, par défaut, soumise aux règles nationales d’urbanisme « RNU ».

Question : comment identifier les terrains constructibles ?

En vertu de l’al. 1^er de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme, seuls les terrains compris dans les « parties actuellement urbanisées de la commune » sont constructibles.

Du coup, il importe d’identifier la ou les « partie(s) actuellement urbanisée(s) de la commune », au sens du 1^er al. de l’article L. 111-1-2.

L’administration (v. Rép. min. Q. n° 55.058, JOAN du 5/11/1984), considère qu’une telle zone doit être entendue « comme incluant les divers secteurs de constructions agglomérées existant au moment de l’instruction de la demande d’autorisation d’utiliser ou d’occuper le sol ».

Ainsi, « seront considérés comme « parties actuellement urbanisées de la commune » les bourgs ou hameaux existants, et les parcelles en contiguïté de ces bourgs et hameaux (…) ». Sachant que « l’identification de ces secteurs de constructions agglomérée sera faite au cas par cas par les services de l’Etat responsables de l’instruction des demandes d’autorisation d’utiliser ou d’occuper le sol (…) ».

Quant à la jurisprudence du Conseil d’Etat, elle révèle que pour qu’un terrain donné soit considéré comme étant compris dans « une partie actuellement urbanisée » il doit se trouver :

• à proximité: moins de 100 mètres selon l’arrêt le plus récent du Conseil d’Etat (CE, 16/04/2012 : req. n° 323.555 : « il ressort des pièces des dossiers qu’à la date des décisions en cause, les constructions existantes les plus proches, éparses et ne constituant pas un hameau ou un groupe de constructions ou d’habitations existants, se situaient à une distance d’environ une 100aine de mètres des limites parcellaires du terrain d’assiette de l’opération concernée »), alors que dans une espèce Préfet du Vaucluse du 21 juin 1989 (req. n° 85.604), le Conseil d’Etat avait considéré que le terrain se trouvant à moins de 200 mètres d’une 10^aine de maisons situées à l’autre côté du chemin départemental devait être regardé comme situé dans une partie urbanisée de la commune (terrain par ailleurs et en sus desservi par l’ensemble des réseaux publics et par le chemin départemental) ;

• d’un bourg ou hameau, ou du moins et a minima, d’un groupe de constructions ou d’habitations existants: sachant que le fait que le terrain assiette du projet de construction se trouve « dans un secteur non construit à l’exception de 2 maisons d’habitation » quand bien même ces 2 maisons « étaient situées à proximité » ne permet pas de regarder le terrain « comme situé dans les parties alors urbanisées de la commune » (CE 1^er/03/1996 : req. n° 104.614) ;

• et suffisamment desservi en voies et réseaux publics (v. CE, 25/04/1990 : req. n° 86.908 : « il ressort des pièces du dossier que le terrain sur lequel devait être réalisé le projet était situé dans une partie de la commune dans laquelle était déjà regroupé un nombre suffisant d’habitations desservies par des voies d’accès et les réseaux d’eau et d’électricité, pour que cette partie de la commune dût être regardée comme « urbanisée »» ; CE, 21/06/1989 : req. n° 85.604 ; CE, 30/10/1987 : req. n° 81.236 : « terrain situé dans une partie de la commune dans laquelle était déjà regroupe un nombre suffisant d’habitations desservies par des voies d’accès (…) »)

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