La régularisation rempart à l’annulation des permis de construire

À propos de l’arrêté CE, 3.06.2020, Sté Cie Immobilière Méditerranée : n° 427.781

Les faits :

Le 30.01.2017, le Maire de Fréjus délivre à la Sté Cie Immobilière Méditerranée – sur un vaste terrain de près de 42.000 m2 – un permis de construire valant division parcellaire R. 431-24, autorisant un ensemble immobilier de 208 logements.

Par jugement du 11.12.2018 n° 1702380, le Tribunal administratif de Toulon annule ledit PCVD, au double motif suivant :

  • L’étude d’impact prescrite par l’art. L. 122-1-1 du Code de l’environnement n’a pas été mise à la disposition du public avant la délivrance du PC attaqué ;
  • Le terrain d’assiette du projet ne dispose pas d’un accès à une voie ouverte à la circulation publique, en méconnaissance des dispositions de l’art. R. 111-5 du Code de l’urbanisme et du Règlement du PLU.

Le tout, en refusant de faire application du « sursis-régularisation » de l’art. L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, invoqué par le titulaire du PC attaqué.

Le Conseil d’Etat annule le jugement du Tribunal administratif de Toulon, au terme d’un arrêt pédagogique.

1°/   Si par l’effet de l’art. R. 431-9 du Code de l’urbanisme la servitude de passage doit être préconstituée, le PC peut valablement être délivré sous réserve que le titre de servitude soit produit – au plus tard – le jour du dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier en Mairie

Alors que le PCVD était délivré sous la réserve expresse que le bénéficiaire produise « l’acte authentique de servitude de passage, au plus tard au dépôt de la Déclaration d’ouverture de chantier » (art. 3 de l’arrêté signé par le Maire de Fréjus), le Tribunal a jugé qu’à défaut pour le pétitionnaire de justifier d’un titre valant servitude de passage à la date de la délivrance du PCVD, ce dernier est illégal et irrégularisable.

Le jugement du 11.12.2018 est entaché d’erreur de droit, pour les deux motifs de principe rappelés par le Conseil d’Etat :

D’une part, le permis de construire est toujours « délivré sous réserve des droits des tiers ». Il a « pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme ».

Le service instructeur doit donc simplement et strictement, à l’aune de l’art. R. 111-5 et de l’art. R. 431-9 du Code de l’urbanisme, « s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie ».

D’autre part, l’administration peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions – sur « des points précis et limités (…) ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet » – afin « d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect ».

Au cas d’espèce :

Puisqu’il n’incombe pas au service d’instructeur de vérifier la validité d’une servitude, mais uniquement l’existence d’un titre valant servitude de passage,

Et puisqu’un PC peut être délivré sous conditions ou réserves,

Dès lors, le Tribunal ne pouvait valablement conditionner la légalité du PCVD signé par le Maire de Fréjus à la production par la Sté pétitionnaire de son titre de servitude. Et ce, quand bien même le règlement du PLU de Fréjus conditionnerait la constructibilité d’un terrain à l’existence « d’un accès à une voie publique, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur les fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l’art. 682 du Code civil ».

2°/   Lorsqu’un motif d’annulation est régularisable, le Tribunal doit recourir au mécanisme de l’art. L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme

L’article L. 600-5-1 prévoit que :

« Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un PC (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations »

Si le Tribunal est censé recourir « discrétionnairement » au sursis-régularisation, le Conseil d’Etat livre une lecture plus stricte du protocole.

Après avoir confirmé que le PCVD a bel et bien été délivré à l’issue d’une procédure irrégulière – « l’étude d’impact prescrite par l’art. L. 122-1-1 du Code de l’environnement, jointe au dossier de demande, [n’a pas] été mise à la disposition du public avant la délivrance » du permis –, la Haute juridiction considère qu’il ne s’agit « que »d’une « formalité préalable à la délivrance du PC attaqué ».

Ce second motif d’illégalité « apparaît susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application des dispositions de l’art. L. 600-5-1 ».

Par suite, il n’est « pas de nature à justifier à lui seul le refus du Tribunal administratif de faire application de ces dispositions ».

Le Conseil d’Etat confirme l’annulation du jugement du 11.12.2018 n° 1702380 et renvoie l’affaire au Tribunal administratif de Toulon afin qu’il se prononce – après avoir recueilli les observations des parties – sur la régularisation du PCVD dans le cadre de la procédure L. 600-5-1.

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