Vente immobilière et attestation de non-contestation de conformité des travaux de construction

À propos de la Rép. min. Q. n° 12863, JO Sénat du 28.05.2020

Le Sénateur Jean-Louis Masson soumet au Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, la question suivante :

La vente d’un bâtiment de plus de 10 ans suppose-t-elle, comme le demandent certains Notaires, la production d’une « attestation de non-contestation de conformité R. 462-10 du Code de l’urbanisme » ?

Le Ministère de la Justice fonde la pratique Notariale d’exiger du promettant ou du vendeur la production d’une telle « attestation R. 462-10 » ou, le cas échéant « qu’il s’oblige à effectuer à ses frais tous travaux qui seraient exigés par l’administration pour la délivrance dudit document », sur l’obligation faite à l’Officier Ministériel de « vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens d’investigation dont il dispose ».

Le Notaire pouvant « engager sa responsabilité si des manquements dans la recherche de la validité du PC ont contribué directement à l’absence d’efficacité de l’acte de vente (Civ. 3ème, 28.11.2007 : pourv. n° 06-17758 ; Civ. 3ème, 7.05.2018 : pourv. n° 07-11390) ».

Selon le Ministère, les parties à un acte de vente doivent avoir « pleine connaissance d’éventuelles violations de règles d’urbanisme, même au-delà du délai d’annulation du PC, ainsi que du risque qu’elles s’engagent à supporter, notamment en cas de contradictions entre les documents d’urbanisme et la construction ou l’aménagement finalement réalisés ».

Seulement, l’attestation de l’art. R. 462-10 est incapable de livrer une telle information à l’acquéreur …

Si à l’époque de l’ancien « certificat de conformité » l’autorité d’urbanisme – après récolement – officialisait la conformité de l’ouvrage déclaré achevé aux prescriptions du PC, aujourd’hui elle se contente d’attester que passé le délai de 3 mois courant à compter de l’enregistrement en Mairie de la DAACT ses agents n’ont pas réalisé le récolement qui aurait pu révéler une éventuelle irrégularité de la construction …

Autrement dit, l’attestation R. 462-10 constate que le constructeur a déposé en Mairie une déclaration sur l’honneur d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) et qu’aucun récolement n’a été effectué par les services d’urbanisme, dans les 3 mois !

Mais pour le Notaire – et à défaut de certificat de conformité – il est important de disposer de l’engagement officiel du constructeur, de son maître d’œuvre ou de son architecte.

Selon les termes de la Réponse ministérielle, il ne pourra ainsi « lui être reproché de ne pas s’être aperçu de l’irrégularité de certains travaux ou aménagements effectués au titre de son devoir d’information (Civ. 3ème, 5.07.2018 : pourv. N° 17-20121 ; Bull. civ. III) », puisque sa responsabilité ne peut être engagée « s’il n’a pas de raisons objectives de soupçonner le caractère erroné des informations qui lui sont délivrées (Civ. 1ère, 4.03.2003, pourv. N° 99-18259 : Bull. civ. I n° 62) ».

L’attestation R. 462-10 – à défaut du récolement réalisé par les services d’urbanisme – reste une garantie, pas forcément fiable, mais une garantie. Et ce, pour les constructions achevées depuis le 1er octobre 2007.

Pour celles relevant du régime du « certificat de conformité » et puisque la Loi n’a point d’effet rétroactif, les vendeurs sont en droit d’exiger du service d’urbanisme la délivrance d’un (ancien) certificat de conformité, tel que régi par les anciens articles L. 460-1 et s. L’ancien article R. 460-5 fixant le régime que la réquisition de l’autorité d’urbanisme pour la délivrance d’un tel certificat, le cas échéant tacite

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