1°/ Traditionnellement et dans un dessein de sécurité publique, le Code de l’urbanisme garantit aux colotis des lotissements achevés, la cristallisation quinquennale des dispositions d’urbanisme lors de la délivrance de l’autorisation de lotir.
L’idée étant de garantir à ces acquéreurs-constructeurs – pendant le temps raisonnable à l’obtention et à l’exécution de leur permis de construire – la conservation des règles justifiant l’achat de leur lot de terrain nu à bâtir.
Afin d’adapter la procédure de cristallisation aux lotissements soumis à simple « déclaration préalable », et dans la mesure où ces derniers n’impliquent la création et l’aménagement d’aucune voie, d’aucun espace ou équipement commun à plusieurs lots (v. R. 421-19 a)), le législateur établit deux régimes réécris à l’occasion de la loi ELAN :
« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une DP, le PC ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de la non-opposition à la DP,et ce pendant 5 ans à compter de cette date.
Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un PA, le PC ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du PA, et ce pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux constatés dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat ».
2°/ Sur le principe de la « cristallisation » des règles d’urbanisme, aucun révolution.
La loi ELANse révèle plus novatrice, ou du moins plus fine, sur la question des règles cristallisables.
Depuis la version originaire de l’art. L. 442-14 (ancien L. 315-8 issu de la loi du 23/12/1986), la question se posait de savoir si la garantie contre le changement des règles d’urbanisme visait exclusivementles changements volontaires des documents locaux d’urbanisme, dans le cadre d’une procédure de modification ou de révision, ou également les changements subis par l’autorité d’urbanisme, tels que l’annulation du PLU ou de la carte communale.
Pendant plus 30 ans, la jurisprudence a été incapable de répondre clairement à cette question.
La plupart des Cours administratives d’appel retenaient une lecture souple de l’art. L. 442-14 :
Le PC doit être instruit au vu des règles d’urbanisme opposables lors de la délivrance de l’autorisation de lotir. Peu importe donc que ces règles aient été annulées par le juge administratif suite au constat de leur illégalité …
Mais il n’était pas rare que certains juges d’appel retiennent la solution inverse :
« Considérant que pour l’application de ces dispositions [L. 442-14], sont applicables les dispositions d’urbanisme en vigueur à la date de l’autorisation de lotir et, dans le cas où celles-ci ont fait l’objet d’une annulation contentieuse, les dispositions d’urbanisme antérieures, remises en vigueur du fait de cette annulation en application de l’art. L. 121-8 du Code de l’urba. [désormais, L. 153-7], le droit énoncé à l’art. L. 442-14 du même Code au maintien des règles d’urbanisme en vigueur à la date de ladite autorisation ne pouvant avoir pour effet d’imposer le maintien de dispositions qui ont été annulées rétroactivement ; qu’ainsi, contrairement à ce que soutien Mme A., même si elle a obtenu une autorisation e lotissement le 6/01/2009, la légalité du PC litigieux doit être appréciée au regard du POS de la commune de Megève, redevenu applicable à la suite de l’annulation, par un jugement du 4/06/2010 du TA de Grenoble (…) »
CAA de Lyon, 18/06/2015 : req. n° 14LY00857
La loi ELAN opte pour une solution pragmatique, au service de la sécurité juridique des colotis-constructeurs :
L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un SCOT, d’un PLU, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale, ne fait obstacle au régime de la cristallisation quinquennale que, dans la stricte et unique mesure, où cette annulation vise les règles d’urbanisme applicables au lotissement.
Toute autre annulation, « pour un motif étrangeraux règles d’urbanisme applicables au lotissementne fait pas obstacle (…) au maintien de l’application des règles au vu desquelles le PA a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ». Et ce, pendant 5 ans calculés conformément aux dispositions des al. 1 et 2 de l’art. L. 442-14.
3°/ À toutes fins utiles, rappelons que selon le Conseil d’Etat,la cristallisation L. 442-14 « ne fait aucunement obstacle à ce qu’un PC soit refusé » au visa des art. R. 111-2 ou R. 111-27.
(v. CE, 13/07/2006, Lotissement des Chartreuses : req. n° 282.937)
Ces deux séries de dispositions – à caractère d’ordre public – donnent au Maire le pouvoir de refuser la délivrance d’un PC lorsque :
D’une partle futur bâtiment serait de nature à porter atteinte à la sécurité publique ou de subir la survenance d’un risque.
Ou d’autre part, le projet par sa situation, son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur est « de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ».
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