Le glas a sonné pour la procédure de caducité automatique des cahiers des charges de lotissement et pour la désaffectation des parties communes à l’unanimité

Selon la formule consacrée, la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique(« ELAN »), « détricote » certaines dispositions de la loi ALUR (n° 2014-366 du 24/03/2014) relatives au lotissement.

 1°/ L’article 47 de la loi ELAN, supprime les 3 derniers alinéas de l’art. L. 442-9 du Code de l’urbanisme !

Fort de son bon sens juridique, le Sénat a prôné, en première lecture du projet, la disparition du mécanisme – de l’artifice … – imposé en 2014 par l’Assemblée Nationale, programmant la caducité légale des cahiers des charges des lotissements « non-approuvés »dès le 24/03/2019

Soit, la caducité des cahiers des charges des lotissements autorisés depuis l’entrée en vigueur du décret n° 77-860 du 26/07/1977.

(v. notamm. fiche Nota-bene n° 777, Le cahier des charges de lotissement à l’heure ALUR, par R. Ducourau).

Pour apprécier l’importance et l’impact de cet art. 47 ELAN, nous reproduisons en premier lieules termes de l’al. 5 de l’art. L. 442-9 version ALUR :

 « Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non-approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de 5 ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24/03/2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèque ou au livre foncier »

Il est utile, en second lieu,de relater l’objet de l’amendement sénatorial n° 1046 rect. bis,à l’origine de l’art. 47 ELAN. La simplicité, la lucidité et l’évidence de son contenu sont réjouissantes :

« Le présent amendement a pour objet de supprimer [les 3 derniers al. de l’art. L. 442-9] compte tenu de leur fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées.

Par-delà la fragilité juridique de la disposition, son maintien dans le Code ne se justifie pas puisque :

– Les colotis peuvent décider, à la majorité qualifiée, de procéder à la modification des règles internes au lotissement (art. L. 442-10 du Code de l’urbanisme) ;

– La Commune dispose également de la possibilité de procéder à la modification des documents du lotissement pour mettre en concordance les règlements et les cahiers des charges au regard du PLU (art L. 442-11du même Code) » !!

L’art. 47 ELAN met donc un terme à la fanfaronnade de l’Assemblée nationale consistant à programmer, en mars 2019, la disparition de tous le cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 !

2°/ Quant à l’art. 48 de cette même loi ELAN, il met un coup d’arrêt à la procédure de désaffectation des espaces ou parties communes de lotissement.

L’al. 2 de l’art. L. 442-10 version ALUR, conditionnait la désaffectation des parties communes d’un lotissement – tels que les espaces verts – à l’accord unanime de ses colotis. Et ce, quelle que soit l’entité propriétaire et gestionnaire de ces espaces communs : ASL, collectivité communale ou indivision des colotis.

Selon le Gouvernement, cette procédure rigoriste était un frein à la reconversion des espaces verts des lotissements par les Communes propriétaires désireuses de les transformer en terrains à bâtir.

C’est pourquoi, l’art. 48 ELAN supprime l’alinéa 2.

Mais attention !

Si l’unanimité n’est plus exigée, le législateur impose que les colotis approuvent à la majorité qualifiée de l’al. 1erde l’art. L. 442-10 une telle désaffectation des parties communes de leur lotissement.

Ainsi, la Commune qui projette la reconversion de tel ou tel espace vert de lotissement, est tenue de solliciter et d’obtenir l’accord de « la 1/2 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 2/3 des propriétaires détenant au moins la 1/2 de cette superficie ».

N’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
mail : cabinet@ducourau-avocats.fr

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Catégories :DROIT DE L'URBANISME, DROIT IMMOBILIER, LOTISSEMENT

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