L’espace boisé classé (EBC) par le PLU plus fort qu’une servitude de passage

A propos de l’Arrêt de la Cour de Cassation 3ème civ. 15/03/2018 : pourv. n° 17-14.366

1°/ L’action judiciaire engagée par les Epoux M. conclut à la prévalence de la servitude sur le classement EBC

En 1984, à Bormes-les-Mimosas, les Époux M. acquièrent un terrain à bâtir (section AM n° 182) détaché d’une vaste unité foncière et en situation d’enclave.

Le reliquat est divisé en deux macro-lots, AM n° 193 – supportant une résidence gérée en copropriété – et AM n° 183 également assiette d’un immeuble de logements collectifs.

Afin de garantir au fonds des Époux M. un accès à la voie publique, l’acte authentique de vente prévoit la création d’une servitude de passage sur le fonds AM n° 193, constituée par une bande de 4 mètres de large matérialisée par un plan sur la partie Sud du fonds servant.

Seulement, les Époux M. n’ont pas estimé utile et nécessaire d’exécuter la servitude conventionnelle. Il s’avère qu’un chemin existant avant la division de l’unité foncière originaire, garantit la parfaite desserte de leur propriété. Les Époux M. ont néanmoins participé avec le Syndicat, à la réalisation de travaux d’aménagement sur cet ancien chemin.

Pendant toutes ces années, le Syndicat des copropriétaires a toléré le passage des Époux M. sur une assiette autre que celle décrite par le titre de 1984.

Et ce, jusqu’à ce que la copropriété décide de réduire l’assiette de la servitude conventionnelle de passage des Époux M. de 4 à 3 mètres.

Ces derniers ont assigné le Syndicat afin d’être autorisés à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sur l’assiette de l’ancien chemin préexistant, et consistant à le porter, sur tout son trajet, à une largeur de 4 mètres.

En guise de défense, à titre reconventionnel le Syndicat demande la condamnation – sous astreinte – la création par les Epoux M. de la servitude de passage, telle que prévue par le titre de 1984.

Quant au Rapport de l’expert judiciaire, il établit que l’aménagement du passage couvert par la servitude conventionnelle supposerait de « bétonner 150 m2 sur une épaisseur de 20 cm de béton ferraillé, soit un volume de 30 m3 (…), sachant que cette solution ne nous paraît pas réaliste car il y aurait lieu de traiter l’évacuation des eaux de pluie qui ne manqueraient pas de raviner la partie aval existante et de la détériorer, d’autre part sa réalisation serait conditionnée par une autorisation municipale préalable tout à fait aléatoire en raison du POS et de la zone EBC instituée ».

Un arrêt irrévocable du 5/11/2013 (vraisemblablement de la CA d’Aix-en-Provence), rejette malgré tout les demandes des Époux M., et accueille celles du Syndicat. Selon toute évidence au visa des art. 1134 (devenu 1103) et 702 du Code civil.

2°/ La tierce opposition du fils Christophe M. conduit la Cour de cassation à dénier toute antériorité à une convention de servitude sur un classement EBC

En qualité de nu-propriétaire de la parcelle AM n° 182, le fils des Époux M. – Christophe –forme tierce opposition contre de l’arrêt du 5/11/2013.

Action rejetée en bloc par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 12/01/2017, au motif que :

« la zone EBC où se situe désormais le fonds servant ne peut être un obstacle à la mise en œuvre d’une voie d’accès prévue par un titre antérieur à son existence, tandis qu’elle est de nature à empêcher l’élargissement sollicité après son instauration ».

Autrement dit, selon les juges d’appel aixois la convention de servitude de 1984 bénéficie d’un droit d’antériorité sur le classement EBC décidé par le POS postérieur.

Les travaux d’élargissement projetés par les Époux M. sur une partie de l’assiette du vieux chemin tombent, quant à eux, sous le coup de l’art. L. 130-1 du Code de l’urbanisme (actuel L. 113-2).

Par son arrêt du 15/03/2018, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation casse et annule, dans toutes ses dispositions, l’arrêt de la Cour d’appel du 12/01/2017 :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le classement en EBC interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Si le Syndicat de copropriété voit évidemment rejetée sa demande reconventionnelle consistant à obliger les Époux M. à se conformer aux termes de la convention de servitude, la 3ème chambre civile ne se prononce pas expressément sur les travaux d’élargissement de l’ancien chemin projetés par les Époux M. …

Il est néanmoins possible d’affirmer que seuls seront légalement possibles – à l’aune des prescriptions de l’article L. 113-2 du Code de l’urbanisme paraphrasées par la 3ème chambre – ceux des travaux qui objectivement ne compromettront ni la conservation, ni la protection, ni la création de boisements !

N’hésitez pas à nous contacter !

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Catégories :DROIT DE L'URBANISME, DROIT IMMOBILIER

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