La location de locaux meublés à destination « habitation » en « logements occasionnels »

La location de locaux meublés à destination « habitation » en « logements occasionnels » ne génère pas un changement d’usage au sens de l’art. L. 631-7 du CCH.

Comme nous l’exposions dans deux précédentes Notes du présent Blog¹, le contrôle du changement d’usage des locaux destinés à l’habitation sur le territoire des communes énumérées par le 1^er al. de l’art. L. 631-7 et celles visées par l’art. L. 631-9 du CCH², est conditionné par l’adoption d’une délibération du Conseil municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations préalables et, le cas échéant, un régime de compensation.

C’est chose faite sur le territoire de nombre d’entre elles, parmi lesquelles Paris, Lyon, Marseille, Nice, Strasbourg, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et plus récemment, Bordeaux (règlement municipal du 7/07/2017 entré en vigueur le 1^er/03/2018).

1°/    L’article L. 631-7 du CCH identifie deux événements générateurs d’un « changement d’usage » :

En premier lieu et selon son al. 2, le changement d’usage d’un local « habitation » intervient lors de son changement de destination, au sens des articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

À savoir, lorsque le local passe de la destination « habitation », à l’une ou l’autre des sous-destinations listées par les 4 autres destinations possibles énumérées par le Code de l’urbanisme³.

L’al. 2 de l’art. L. 631-7 prenant tout de même la peine de préciser que :

« constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’art. L. 632-1 [à savoir, la résidence principale du preneur] »

En second lieu et selon son dernier al., est constitutif d’un changement d’usage « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Cette formulation conduit aux précisions suivantes :

• Le I de l’article D. 324-1 identifie comme « meublés de tourisme» les locaux loués « pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile »;
• Le CCH ne précise pas la notion de location « de manière répétée».

Par contre, l’art. L. 324-2-1 du Code du tourisme – qui renvoie expressément et notamment à l’art. L. 631-7 du CCH – fixe un seuil de 120 jours par an en-deçà duquel la résidence principale du loueur peut être louée en meublé de tourisme, sans générer un changement d’usage.

Il est donc possible – dans le silence textuel et prétorien – de considérer qu’il y a location « répétée » d’un local meublé donné – qu’il soit ou non la résidence principale du loueur – à une « clientèle de passage », au-delà de 120 jours par an … ;

• Ce même délai de 120 jours par an pourrait être retenu comme fait générateur d’un changement de destination du local « habitation » en un local à destination « commerce et activités de service » (art. R. 151-27), sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » (art. R. 151-28 du Code de l’urba).

 

2°/     Locations « occasionnelles » échappant au contrôle de l’autorité administrative L. 631-7 du CCH.

Sur le territoire des Communes ayant décidé du contrôle du changement d’usage des locaux « habitation » existants afin d’en garantir la conservation et la pérennité, le propriétaire ou l’occupant ne peut plus procéder à son changement de destination.

Les locaux « habitation » ne peuvent désormais plus être loués en meublés de tourisme « airbnb » ou assimilés, sauf à satisfaire les contraintes de la compensation …

Reste donc à identifier les caractéristiques des locations saisonnières ou « occasionnelles » – pour reprendre les termes de l’art. 2 de l’arrêté du 10/11/2016, définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le RNU et les règlements des PLU ou les documents en tenant lieu – qui pourraient légalement échapper au régime du « changement d’usage » L. 631-7 :

• 1^ère condition: le local loué ne doit pas tomber sous la qualification « meublé de tourisme ».

Pour ce faire, la villa, l’appartement ou le studio meublé(e) ne doit surtout pas être « offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (I de l’art. D. 324-1 du Code du tourisme) ;

• 2^ème condition: le local loué ne doit surtout pas perdre sa destination « habitation ».

L’art. 2 de l’arrêté précité du 10/11/2016 précise littéralement ce qui suit :

« La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l’art. R. 151-27 du Code de l’urba. Comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.

La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ».

À ce stade et en pratique, il apparaît qu’entre les « meublés de tourisme » à destination « hébergement hôtelier et touristique », et les locaux domicile des preneurs à bail à destination « habitation », il existe un type de location ou occupation selon nous non-génératrice d’un « changement d’usage ».

Celle consistant à occuper un local « habitation » de manière occasionnelle, pendant plus d’un mois.

Tel est le cas :

• des professionnels chargés de mission, devant résider dans une Commune autre que celles où ils ont décidé d’élire domicile au sens de l’art. 102 du Code civil ;
• des stagiaires également éloignés pendant quelques mois de leur domicile ;
• ou encore des étudiants dont le cursus les contraints à se délocaliser sur le territoire d’une commune autre que celle du domicile de leurs parents.

Dans tous ces cas, il est selon nous possible pour le propriétaire d’un local « habitation » de le louer deux, trois, six, dix mois à de tels preneurs saisonniers ou occasionnels, sans tomber sous le coup de la réglementation du changement d’usage L. 631-7 et s. du CCH.

C’est tellement vrai, que dans son Projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dit ELAN, le Gouvernement propose de modifier la loi n° 89-462 du 6/07/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs afin d’officialiser de tels baux occasionnels ou saisonniers, sous la dénomination « bail mobilité ».

 

3°/     Le « bail mobilité » présenté par le projet de loi ELAN, déposé à l’Assemblée Nationale le 4/04/2018

L’article 34 du projet de loi prévoit d’ajouter à la loi de 1989 un Titre I^er ter : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués avec un bail mobilité.

Le « bail mobilité » est défini par ce qui serait le nouvel art. 25-12 de la loi de 1989 comme :

« un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’art. 25-4⁴, à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle »

Le futur nouvel art. 25-14 précise que :

« Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et maximale de 10 mois, non renouvelable ».

Notes de bas de page :

1– Procédure de transformation d’un logement en « meublé de tourisme » du 6/12/2016 ; La ville de Bordeaux soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux d’habitation du 28/11/2017

2–  Al. 1er art. L. 631-7 CCH : « La présente section est applicable aux Communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne »

     Art. L. 631-9 CCH : « Dans les communes autres que celles mentionnées au 1^er al. de l’art. L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants définie à l’art. 323 du CGI, par une délibération de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou, à défaut, du conseil municipal. 

     Ces dispositions peuvent également, dans les mêmes conditions, être rendues applicables sur une partie seulement de la commune.

3– Les 4 autres catégories de destination autre qu’« habitation » sont : Exploitation agricole et forestière ; Commerce et activités de service ; Equipements d’intérêt collectif et services publics ; Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire.

4–  Art. L. 25-4 loi 1989 : « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

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