Droit de délaissement en ZAC

L’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme prévoit littéralement ce qui suit :

« À compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concertée [ZAC], les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone, de procéder à l’acquisition de leur terrain dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1 »

Les propriétaires des biens immobiliers – bâtis ou non bâtis – intégrés dans le périmètre d’une ZAC se voient donc reconnaître un droit de délaissement à l’encontre de la collectivité publique à l’initiative de l’opération d’aménagement, et non de l’aménageur public ou privé de la ZAC.

L’exercice de ce droit de délaissement est l’une des options dont disposent les propriétaires.

Ces derniers peuvent également décider de conserver leur bien, ou bien de le vendre au cours de l’opération d’aménagement ou lors de l’achèvement de la ZAC.

Les articles L. 230-1 à L. 230-6 du Code de l’urbanisme fixent le régime du droit de délaissement.

Tout d’abord et en application du principe du « guichet unique », le propriétaire adressera la mise en demeure à la Mairie où se trouve le bien. Le cas échéant, elle mentionnera « les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes ».

La Commune ou l’établissement public à l’initiative de la ZAC dispose d’un délai d’un an – à compter de la réception en Mairie de la mise en demeure – pour se prononcer.

L’alternative est la suivante :

Soit au cours de ce délai, la collectivité publique et le propriétaire trouvent un accord amiable.

          Dans ce cas, le prix d’acquisition doit être payé « au plus tard deux ans à compter de la réception en Mairie de cette demande » (art. L. 230-3, al. 2) ;

Soit absence d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an.

          Dans ce cas, le juge de l’expropriation doit être saisi par la partie la plus diligente, afin qu’il « prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble » comme en matière d’expropriation et « sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement » (art. L. 230-3, al. 3) .

Cela signifie qu’est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles un an avant la création de la ZAC. 

Le propriétaire appréciera donc l’opportunité d’opposer son droit de délaissement à la collectivité publique, en fonction tant de la qualité de son bien avant la création de la ZAC, que de sa destination programmée par la ZAC.

Ainsi, si le terrain en présence est en zone naturelle – inconstructible – avant la décision de la création de la ZAC et que cette dernière consacre sa qualité de terrain à bâtir ; le propriétaire n’a pas intérêt à exercer son droit de délaissement.

Par contre, si le terrain supportant une maison d’habitation doit devenir le parking de la future école primaire ; le propriétaire a intérêt à mettre en demeure la collectivité publique de procéder à l’acquisition de son bien.

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