DROIT DE L'URBANISME DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Droits et obligations des propriétaires dont les biens sont compris dans le périmètre d’une ZAC

L’aménageur public ou privé d’une ZAC n’est nullement tenu d’acquérir – de gré ou de force – les immeubles compris dans son périmètre.

La seule obligation de l’aménageur est celle d’assumer « le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone » (article L. 311-4, alinéa 1er, du Code de l’urbanisme).

Les propriétaires des biens bâtis ou non bâtis, compris dans le périmètre d’une ZAC, ne sont donc pas systématiquement expropriés … ils peuvent même trouver avantage à la ZAC.

En effet, les « zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, (…) » (article L. 311-1, al. 1er, du Code de l’urbanisme).

C’est ainsi, que grâce à la ZAC, des terrains inconstructibles car non-équipés et viabilisés vont devenir l’assiette de programmes immobiliers.

Leurs propriétaires profitent donc de la manne « ZAC ».

Seulement, au nom du principe de l’égalité devant les charges publiques, ces propriétaires doivent signer une convention avec la collectivité publique à l’origine de la création de la ZAC.

Cette convention dite de participation financière précise les conditions dans lesquelles le propriétaire « participe au coût de l’équipement de la zone » et plus particulièrement de son terrain à bâtir. Elle doit nécessairement être annexée au dossier de permis de construire ou de lotir (dernier alinéa de l’article L. 311-4 du Code de l’urbanisme).

À moins que ces propriétaires ne signent avec l’aménageur de la ZAC – qu’il s’agisse de la collectivité publique créatrice ou de son concessionnaire – une convention de participation « opérationnelle » « définissant les conditions dans lesquelles ces propriétaires participent à l’aménagement ».

Le dernier alinéa de l’article L. 311-5 du Code de l’urbanisme précise que la convention de participation « opérationnelle » est « distincte de la convention de participation financière prévue par le dernier alinéa de l’article L. 311-4 ».

À côté des propriétaires « chanceux », il y a ceux qui subissent la réalisation de la ZAC.

Soit leur bien – bâti ou non bâti – est destiné à supporter l’un des équipements publics devant être réalisés par l’aménageur. À ce titre, ce bien est « candidat » à l’expropriation. L’aménageur ne saurait réaliser un ouvrage public sur un terrain dont il n’est pas propriétaire ou, du moins, sans l’autorisation de ce dernier ;

Soit les parcelles – bâties ou non – sont destinées à supporter un quota de logements sociaux, à être transformées en parking d’un établissement type lycée ou crèche, ou à accueillir le futur Hôtel de Ville.

         Dans ce cas, plutôt que d’attendre les approches des promoteurs publics ou privés, le propriétaire peut user de son droit de délaissement à l’encontre de la collectivité publique.

         L’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme prévoit qu’« à compter de la publication de l’acte créant une ZAC, les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone, de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1 ». (v. article Droit de délaissement en ZAC, dans le présent Blog).

Vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr

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