Droits et obligations des propriétaires dont les biens sont compris dans le périmètre d’une ZAC

L’aménageur public ou privé d’une ZAC n’est nullement tenu d’acquérir – de gré ou de force – les immeubles compris dans son périmètre.

La seule obligation de l’aménageur est celle d’assumer « le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone » (article L. 311-4, alinéa 1^er, du Code de l’urbanisme).

Les propriétaires des biens bâtis ou non bâtis, compris dans le périmètre d’une ZAC, ne sont donc pas systématiquement expropriés … ils peuvent même trouver avantage à la ZAC.

En effet, les « zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, (…) » (article L. 311-1, al. 1^er, du Code de l’urbanisme).

C’est ainsi, que grâce à la ZAC, des terrains inconstructibles car non-équipés et viabilisés vont devenir l’assiette de programmes immobiliers.

Leurs propriétaires profitent donc de la manne « ZAC ».

Seulement, au nom du principe de l’égalité devant les charges publiques, ces propriétaires doivent signer une convention avec la collectivité publique à l’origine de la création de la ZAC.

Cette convention dite de participation financière précise les conditions dans lesquelles le propriétaire « participe au coût de l’équipement de la zone » et plus particulièrement de son terrain à bâtir. Elle doit nécessairement être annexée au dossier de permis de construire ou de lotir (dernier alinéa de l’article L. 311-4 du Code de l’urbanisme).

À moins que ces propriétaires ne signent avec l’aménageur de la ZAC – qu’il s’agisse de la collectivité publique créatrice ou de son concessionnaire – une convention de participation « opérationnelle » « définissant les conditions dans lesquelles ces propriétaires participent à l’aménagement ».

Le dernier alinéa de l’article L. 311-5 du Code de l’urbanisme précise que la convention de participation « opérationnelle » est « distincte de la convention de participation financière prévue par le dernier alinéa de l’article L. 311-4 ».

À côté des propriétaires « chanceux », il y a ceux qui subissent la réalisation de la ZAC.

Soit leur bien – bâti ou non bâti – est destiné à supporter l’un des équipements publics devant être réalisés par l’aménageur. À ce titre, ce bien est « candidat » à l’expropriation. L’aménageur ne saurait réaliser un ouvrage public sur un terrain dont il n’est pas propriétaire ou, du moins, sans l’autorisation de ce dernier ;

Soit les parcelles – bâties ou non – sont destinées à supporter un quota de logements sociaux, à être transformées en parking d’un établissement type lycée ou crèche, ou à accueillir le futur Hôtel de Ville.

         Dans ce cas, plutôt que d’attendre les approches des promoteurs publics ou privés, le propriétaire peut user de son droit de délaissement à l’encontre de la collectivité publique.

         L’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme prévoit qu’« à compter de la publication de l’acte créant une ZAC, les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone, de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1 ». (v. article Droit de délaissement en ZAC, dans le présent Blog).

Vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter !

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : cabinet@ducourau-avocats.fr