Quoi de neuf en matière de lotissement ? Commentaire des arrêts 2016 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence quant à la portée de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, et tout particulièrement de ses alinéas 1^er et 3.

Article L. 442-9

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

• Le cahier des charges document unique et « hybride » des lotissements autorisés avant l’entrée en vigueur du décret n° 59-898 du 28/07/1959 instaurant la dichotomie « règlement du lotissement » – « cahier des charges », est un document de nature et de portée contractuelle, dans toutes ses stipulations

(Cass. 3^ème civ., 7/01/2016 : pourvoi n° 14-24.445)

Et ce, que le lotissement ait été autorisé sur le territoire métropolitain, ou en Nouvelle-Calédonie.

Sur ce dernier territoire, le décret n° 51-1135 du 21 septembre 1951, réglementant les groupes d’immeubles et les lotissements en Nouvelle-Calédonie, énumérait à son article 2, les pièces du projet d’aménagement du lotissement à créer devant composer le dossier de demande d’autorisation de lotir.

En sus du plan de situation ; du plan d’aménagement ; du plan de nivellement ; du programme des travaux relatives à la voirie, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux et des matières usées et de l’éclairage ; ledit dossier devait comporter « le cahier des charges établi pour les ventes ou locations stipulant les servitudes hygiéniques, esthétiques ou autres instituées dans (…) le lotissement ».

La 3^ème chambre civile – dans le prolongement de son arrêt du 22/05/1996 : Les clauses des cahiers des charges « hybrides » « engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » (pourvoi n° 93-19.462) –, juge à propos d’un document intitulé « Cahier des charges / règlement du lotissement », couvrant le périmètre d’un lotissement autorisé sur le fondement du décret du 21/09/1951, ce qui suit :

« (…) la Cour d’appel a souverainement retenu, sans dénaturation, que les colotis avaient entendu contractualiser les dispositions susvisées du « règlement du lotissement » et que l’immeuble édifié par la société 2 sur le lot n° 8 était en contravention avec ces dispositions ».

La Société V2 propriétaire du lot n° 8 ayant entrepris la construction d’un immeuble de 12 logements en violation du cahier des charges « hybride » couvrant le périmètre du lotissement, se voit donc contrainte d’interrompre les travaux et de démolir les constructions réalisées.

• Le « cahier des charges » d’un lotissement « quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues»

(Cass. 3^ème civ., 21/01/2016 : pourvoi n° 15-10.566)

En application de l’article 1143 du Code civil, tout coloti a le droit d’obtenir que soit détruit ce qui a été édifié en violation du cahier des charges, même s’il ne subit aucun préjudice.

À moins, que le coloti se prévalant de l’article 1143 n’ait, préalablement et sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, autorisé son voisin à réaliser de tels travaux …

La 3^ème chambre civile casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence accueillant la demande en démolition de Madame Y. colotie après avoir constaté que cette dernière avait autorisé Madame X. à agrandir le balcon de sa maison, en violation des stipulations du cahier des charges du lotissement …

(Cass. 3^ème civ., 19/05/2016 : pourvoi n° 14-14.038)

Il n’en demeure pas moins, que tout autre coloti du lotissement considéré est en droit d’opposer à Madame X. la violation des stipulations du cahier des charges.

Et ce, pendant 30 ans …

• La caducité des règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement ou dans l’autorisation de lotir, est sans effet sur « le mode de gestion des parties communes»

Il résulte des termes combinés des alinéas 1^er et 3 de l’article L. 442-9, que les colotis restent assujettis au paiement des cotisations de l’Association syndicale libre « à laquelle ils ont adhéré en signant l’acte d’achat de leur lot » et qui continue d’assurer la gestion et l’entretien des éléments communs du périmètre du lotissent. Et ce, quand bien même le règlement du lotissement serait devenu caduc …

(Cass. 3^ème civ. ; 11/02/2016 : pourvoi n° 15-10.498)

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