Les effets du retrait ou de l’annulation d’un refus de permis de construire

Hypothèse en présence :

Le Maire en sa qualité d’autorité d’urbanisme saisi d’une demande de permis de construire une maison individuelle a décidé, après instruction, de refuser de faire droit à une telle demande.

C’est ainsi, qu’avant la fin du délai d’instruction de deux mois (article R. 423-23 b) du Code de l’urbanisme), le Maire a notifié au pétitionnaire un arrêté contenant un refus motivé.

Le pétitionnaire estime que les prescriptions d’urbanisme opposable sur le territoire communal rendent possible son projet de construction. Il décide donc de faire valoir son droit à construire.

Options dont dispose le pétitionnaire déçu :

1°/ Recours administratif gracieux auprès du Maire en vue d’obtenir le retrait du refus de délivrance du permis de construire

Le Maire saisi d’un recours administratif dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. 

Deux possibilités : 

Soit il garde le silence pendant ce délai de deux mois. Ce silence « vaut décision de rejet » (article L 231-4 2° du Code des relations entre le public et l’administration (CRPA)).

         Le pétitionnaire déçu dispose d’un délai de deux mois pour saisir le Tribunal administratif territorialement compétent d’un recours pour excès de pouvoir (v. 2°/) ;

Soit le Maire décide de répondre expressément au recours administratif.

         Une alternative :

• il refuse de faire droit à la demande de retrait. Le pétitionnaire déçu dispose d’un délai de deux mois pour saisir le TA territorialement compétent d’un recours pour excès de pouvoir (v. 2°/) ;

• le Maire admet que sa décision est entachée d’illégalité. Il retire l’arrêté refusant la délivrance du permis de construire.

Dans ce cas, l’arrêté de retrait ne fait pas naître un permis de construire tacite …

Si le Maire reste, par l’effet de la rétroactivité du retrait, saisi de la demande de permis de construire ; le pétitionnaire confirmera sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Et ce, afin de calculer et de lui opposer, le cas échéant, l’obtention d’un permis de construire tacite, passés les deux mois d’instruction (v. R. 423-23 b) précité)

2°/ Recours pour excès de pouvoir en vue d’obtenir l’annulation du refus de délivrance du permis de construire

Le Tribunal administratif territorialement compétent peut être saisi :

Soit  dans le délai de deux mois courant à compter de la notification de la décision expresse et motivée opposant un refus à la demande de permis de construire ;

Soit en cas de recours administratif gracieux s’étant soldé par un « refus de retirer la décision de refus de délivrance de PC », le pétitionnaire déçu dispose d’une prorogation du délai de recours de deux mois.

         En effet, le recours administratif a pour effet de conférer aux requérants une « interruption-conservatrice du délai ». La décision par laquelle l’administration refuse – expressément ou tacitement – de faire droit à la demande de recours administrative a donc pour effet de « rouvrir » un délai de deux mois de recours près le juge administratif.

La mission du Tribunal administratif consiste à apprécier la légalité de la décision de refus de PC au vu de la réglementation d’urbanisme et des servitudes d’utilité publique opposables sur le territoire objet de la demande.

En application du principe de l’autorité de la chose jugée, l’annulation du refus opposé à la demande de PC oblige le Maire à une nouvelle instruction de la demande.

Seulement, par l’effet de l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme, la confirmation par l’intéressé, « dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire », de sa demande de PC implique que cette dernière ne pourra « faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive ».

Autrement dit, le Maire qui – à tort – a opposé un refus à une demande de permis se voit contraint, par le législateur, d’en assurer la délivrance …

Observation finale : La décision de refus de délivrance d’un PC est une décision défavorable par essence « non-créatrice de droits »

En tant que telle, la décision de refus de PC entachée d’illégalité tombe sous le coup des articles L. 243-1 et L. 243-3 du Code de relations entre le public et l’administration.

Ainsi, « dans le délai de quatre mois suivant son édiction », l’autorité d’urbanisme peut décider de retirer – effet rétroactif – ledit acte non-créateur de droits entaché d’illégalité (article L. 243-3 du CRPA).

Un tel retrait aura pour effet de « court-circuiter » la procédure « L. 600-2 du Code de l’urbanisme » (v. supra).

Passé le délai de retrait de l’article L. 243-3, la décision de refus de PC ne pourra qu’être abrogée par l’administration « pour tout motif et [surtout] sans condition de délai » (articleL. 243-1 du CRPA)

L’abrogation d’un acte ne provoque sa disparition juridique que pour l’avenir.

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