La servitude « mixité sociale » s’impose aux opérations de lotissement

C’est ce point que le Conseil d’Etat précise dans son arrêt du 24 février 2016, Commune de Pia contre Préfet des Pyrénées-Orientales (requête n° 383.079).

Le Code de l’urbanisme, dans sa version opposable depuis le 1^er janvier 2016, prévoit à son article L. 151-15 – ancien art. L. 123-1-5-II point 4° dans sa version ALUR et L. 123-1-5 point 16° ante ALUR – que le règlement du PLU peut délimiter des « secteurs de mixité sociale » dans lesquels, « en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ».

Puisque le fait générateur de la servitude de mixité sociale est la réalisation d’un « programme de logements »

et puisque le lotissement ne produit « que » du terrain viabilisé et donc à bâtir :

un lotisseur peut-il se voir opposer l’obligation de fournir des lots ou macro-lots exclusivement affectés à du logement social ?

Le Maire de la Commune de Pia répond par la négative.

Selon lui, les prescriptions de l’article 3NA2 du POS communal, imposant la construction d’un minimum de 30 % de logements locatifs sociaux dans la zone à urbaniser considérée, sont réservées aux programmes immobiliers devant être couverts par un permis de construire.

C’est ainsi que l’arrêté de permis d’aménager du 7 novembre 2011, exempte les sociétés Juanchich Lotissement et Juanchich Immobilier co-lotisseurs des contraintes « sociales » de l’article 3NA2 du POS.

Dans le cadre de son contrôle administratif, le Préfet des Pyrénées-Orientales défère le permis d’aménager au Tribunal administratif de Montpellier, puis à la Cour administrative d’appel de Marseille qui annule l’arrêté du Maire de Pia, par arrêt du 27/05/2014 (req. n° 12MA02829).

Le Conseil d’Etat confirme l’analyse des juges marseillais par un considérant de principe, que l’on peut décomposer comme suit :

1°- Il résulte de l’articulation des prescriptions du Code de l’urbanisme relatives aux PLU et de celles relatives au lotissement, que « (…) les lotissements (…) doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le Code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme ».

Et ce, même si les lotissements – « qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions » – « (…) n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière ».

2°- Il appartient donc « à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises ».

Puis, le Conseil d’Etat confronte l’opération de lotissement en 124 lots aux termes de la servitude de mixité sociale énoncée par l’article 3NA2 du POS.

Il conclut que :

« (…) faute pour le règlement du lotissement d’avoir prévu des dispositions permettant d’assurer (…) la construction d’un minimum de 30 % de logements locatifs sociaux, le permis d’aménager délivré par le Maire de Pia était illégal ».

Bilan, les lotissements participent à la réalisation d’un « programme de logements » au sens du Code de l’urbanisme.

À ce titre, le respect des prescriptions d’un PLU – ou d’un POS – identifiant un « secteur de mixité sociale » dans une zone urbaine ou à urbanisée déterminée, conditionne la légalité d’un permis d’aménager.

Concrètement, le règlement du lotissement doit identifier le ou les macro-lots devant accueillir le quota de logements sociaux inhérents à l’opération d’aménagement en présence.

Macro-lot(s) « social » (ou « sociaux ») qui sera (seront) cédés par le lotisseur à un organisme HLM (public ou privé) ou à un investisseur privé qui assurera l’édification des logements aidés exigés par le document local d’urbanisme.

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