Un professionnel de l’immobilier n’est pas nécessairement et automatiquement un professionnel de la construction (Cass. 3ème civ., 4/02/2016 : pourv. n° 14-29.347)

Telle est la position de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation à propos d’une SCI de promotion immobilière, maître d’ouvrage d’un ensemble de villas avec piscine, vendues en l’état futur d’achèvement.

Alors que des désordres ont été constatés sur 5 piscines et que la SCI assigne en indemnisation la société de contrôle technique, la société en charge du lot gros œuvre, le maître d’ouvrage et leurs assureurs ; le contrôleur technique(*) oppose à la SCI de promotion la clause limitative de responsabilité insérée dans la convention de contrôle technique.

Clause stipulant que la responsabilité du contrôleur technique « ne peut être engagée au-delà du double des honoraires perçus par ce dernier ».

La SCI de promotion immobilière assigne la société de contrôleur technique pour dire la clause limitative de responsabilité abusive et en prononcer la nullité. Elle obtient gain de cause auprès de la Cour d’appel de Montpellier.

La Cour de cassation s’aligne sur l’analyse juridique des juges d’appel, au visa de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, dont le 1er alinéa, prévoit que « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

L’analyse juridique de la 3ème chambre civile s’effectue dans les deux temps suivants :

1°/ Puisque « la SCI, promoteur immobilier, était un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction » ;

Dès lors, « la Cour d’appel a pu retenir que celle-ci devait être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique en application de l’article L. 132-1 du Code de la consommation ».

2°/ Puisque « la clause ayant pour objet de fixer, une fois la faute contractuelle de la société [contrôleur technique] établie, le maximum de dommages-intérêts que [la SCI maître d’ouvrage] pourrait recevoir en fonction des honoraires perçus, s’analyse en une clause de plafonnement d’indemnisation » ;

et puisque une telle clause de plafonnement contredit « la portée de l’obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle quelques que soient les incidences de ses fautes » ;

Dès lors, la clause conventionnelle de plafonnement d’indemnisation liant un professionnel de la construction à un non-professionnel est « une clause abusive, qui doit être déclarée nulle et de nulle effet ».

(*) Le législateur confie au contrôleur technique la mission de « contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages » et ce, « à la demande du maître de l’ouvrage » (art. L. 111-23 du CCH).

Dans les limites de sa mission contractuelle, le contrôleur technique est soumis « à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du Code civil » (art. L. 111-24 du CCH).

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
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Catégories :DROIT IMMOBILIER

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