De l’abrogation des « garanties intrinsèques » d’achèvement des programmes de ventes d’immeubles à construire

 L’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, relative à la garantie financière en cas de VEFA, supprime les garanties dites « intrinsèques » de financement des programmes de ventes d’immeubles à construire.

Il est question de « garanties intrinsèques » lorsque le vendeur-constructeur justifie de « l’existence de conditions propres à l’opération » garantissant son achèvement hors l’intervention de garanties « extérieures ou extrinsèques » par un organisme bancaire, une entreprise d’assurance agréée ou une société de caution.

Par « conditions propres à l’opération » il faut entendre les situations textuelles suivantes :

  • Garantie intrinsèque du point 1° de l’article R 261-18 du CCH – immeuble de logements collectif :

Au jour de la signature du contrat de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement, l’immeuble est hors d’eau et libre d’hypothèque.

Puisqu’au jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur-constructeur a réussi à mettre l’immeuble hors d’eau, sans avoir à constituer une hypothèque sur l’immeuble, et puisque à cette date il est textuellement en droit d’exiger au plus 70 % du prix de vente (art. R. 261-18-1) ; le vendeur-constructeur apparaît financièrement capable de mener à terme le programme de logements collectifs.

Simple « présomption » puisque le vendeur-constructeur n’a pas nécessairement, au moment de la signature des contrats de vente, payé le prix d’achat du terrain d’assiette de la promotion, voire même les entrepreneurs … ;

  • Garantie intrinsèque du point 2° de l’article R. 261-18 – immeuble de logements collectif :

Au jour de la signature du contrat de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement :

  • les fondations de l’immeuble sont achevées ;
  • le vendeur-constructeur est assuré – par les fonds propres du vendeur, un ou des crédits confirmés, le prix des ventes déjà conclues – du financement de l’immeuble à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues;
  • et le vendeur a ouvert un compte unique auprès d’un établissement de crédit centralisant les fonds de financement de l’immeuble.

Dans le respect de l’article R. 261-20, le contrat de vente doit contenir des mentions obligatoires tenant à la reconnaissance par l’acquéreur de la teneur des garanties, à l’engagement du vendeur de justifier de ces garanties

  • Garantie intrinsèque de l’article R. 261-19 a) – maison(s) individuelle(s) :

Au jour de la signature du contrat de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement :

  • les fondations de la maison sont achevées ;
  • rythme des paiements spécifique :

20 % à l’achèvement fondations – 45 % à la mise hors d’eau – 85 % à l’achèvement de la maison – le solde de 15 % est soit payé lors de la mise à disposition de la maison, soit consigné lorsque l’acquéreur conteste de la conformité de la maison ;

  • lorsque la maison objet de la vente fait partie d’un ensemble de + de 20 maisons, les équipements extérieurs communs à l’ensemble doivent être réalisés.

L’abrogation du régime des garanties dites « intrinsèques » aux opérations de vente d’immeuble à construire est régie par le nouvel article L. 261-10-1 inséré dans le Code de construction et de l’habitation (CCH).

Ce nouvel article impose au vendeur – pour les programmes dont la demande de permis de construire est déposée (enregistrée) en mairie à compter du 1er janvier 2015 – de souscrire l’une ou l’autre des garanties financières extrinsèques, qui du coup, deviennent exclusives, de toute garantie intrinsèque.

Conclusion, les opérations de construction autorisées par un permis construire enregistré en mairie avant le 1er janvier 2015, à plus forte raison pour un permis de construire délivré avant cette date, peuvent être garanties :

Soit intrinsèquement ;

Soit extrinsèquement

Par contre, les opérations couvertes par un PC enregistré en mairie après le 1er janvier 2015 et donc délivré après cette date, ne peuvent être que extrinsèquement garanties (soit, par une garantie d’achèvement, soit par une garantie de remboursement).

CABINET DUCOURAU & AVOCATS
9 Rue Boudet 33000 Bordeaux.
Rendez-Vous au 05.56.01.69.80.
email : ducourau.avocat@orange.fr



Catégories :LOTISSEMENT, PERMIS DE CONSTRUIRE

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