Les travaux d’équipement propres à une opération de lotissement

Le 1^er alinéa de l’article L. 332-15 du Code de l’urbanisme dispose que :

« L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés ».

Autrement dit, le constructeur, l’aménageur, le lotisseur sont tenus de réaliser les travaux qui, respectivement, assureront la viabilité de la construction, de l’opération d’aménagement, du lotissement …

Les travaux d’équipement propres à une opération de lotissement sont donc ceux qui visent à rendre constructibles les lots qui le composent.

Le lotisseur doit donc assurer et assumer non pas l’extension des réseaux publics – puisque cette tâche incombe à la collectivité publique –, mais tous travaux ayant pour objet la réalisation d’une opération d’aménagement particulière et spécifique en la forme d’un lotissement.

Pour reprendre les termes du Commissaire du Gouvernement Labetoulle (JCP 1983, II, p. 177 et s.) sous l’arrêt du Conseil d’Etat Commune de Saint-Herblain, du 18 mars 1983 (req. n° 34.130), « il ne suffit pas qu’un équipement soit réalisé dans l’intérêt principal ou même quasi exclusif des habitations d’un lotissement pour qu’il soit réputé « propre au lotissement ». Il faut encore qu’il n’ait de sens, d’intérêt, d’utilisation possible que pour le lotissement ».

Un arrêt plus récent du Conseil d’Etat – CE, 24 avril 2012, SARL Angles Habitat[1] : req. n° 340.954, mentionné aux tables du Lebon – conduit à affiner une telle position.

Pour être un équipement commun – ou propre – à une opération de lotissement, il faut que cet équipement ait eu « pour objet de permettre la constructibilité des parcelles comprises dans le terrain d’assiette du lotissement ».

Autrement dit, un équipement donné est « propre » à une opération de lotissement lorsque

sans cet équipement le lotissement ne pourrait exister.

Dès lors, l’équipement non-compris dans le périmètre du lotissement, devra néanmoins être considéré et appréhendé comme un équipement « propre » au lotissement tel dès lors qu’il se révèle indispensable à la viabilité des lots.

Sans lui, pas de lotissement.

[1].   Les faits soumis à l’appréciation de la Haute juridiction administrative étaient les suivants.
Un fossé d’écoulement des eaux pluviales traversant les parcelles situées dans le périmètre du futur lotissement et permettant l’évacuation de ces eaux du bassin versant situé en amont. Une situation géographique du terrain l’exposant, en cas de forte pluie, à des inondations provoquées par le débordement du fossé.
Solution : la mise en place d’une canalisation sous le terrain et la suppression du fossé.
Cette canalisation peut-elle ou non être qualifiée d’équipement propre au lotissement ?
Réponse du Conseil d’Etat : « alors même que la canalisation traversait seulement le terrain [d’assiette du futur lotissement] sans le desservir et qu’elle contribuait à l’évacuation des eaux pluviales en provenance de terrains situés en amont du projet, c’est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a regardé ces travaux comme ne constituant pas un équipement propre au lotissement (…) ».

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