Le Conseil d’Etat et les conséquences de la rétractation de la Promesse Unilatérale de Vente par le promettant

Le Conseil d’Etat s’aligne sur la jurisprudence de la Cour de Cassation sur les conséquences de la rétractation de la PUV par le promettant.

Depuis 2011, le 3^ème chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation s’accordent pour juger, au visa des articles 1101, 1134 et 1589 du Code civil, que « la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant [exclut] toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne [pouvant] être ordonnée »[1].

Les faits soumis au Conseil d’Etat étaient les suivants.

Dans le cadre du projet d’aménagement d’une zone d’activités, le conseil municipal de Case-Pilote a décidé, par délibération du 14/11/2007, d’autoriser le maire à signer la PUV d’un terrain à la société Cap Caraïbes.

Par acte authentique du 18/12/2007, le maire a consenti, au nom de la commune, à cette société la faculté d’acquérir le bien au prix de 606.985 euros avec une levée d’option pouvant intervenir dans les 2 ans.

Or, par une délibération du 8/09/2008, intervenue alors que toute levée d’option, le conseil municipal a décidé de « dénoncer la promesse de vente » et de ne pas donner au maire l’autorisation nécessaire pour signer l’acte authentique de vente.

Contre toute attente, la société Gaïa W. – conventionnellement substituée à la société Cap Caraïbes dans le bénéfice de la PUV – a levé l’option le 15/12/2009 …

Dans la droite ligne du jugement du TA de Fort-de-France et de l’arrêté de la CAA de Bordeaux, le Conseil d’Etat considère littéralement ce qui suit :

« qu’il résulte de la combinaison des articles 1101, 1134 et 1589 du Code civil que, ainsi que le juge la Cour de cassation, la rétroaction par le promettant d’une PUV, lorsqu’elle intervient avant que le bénéficiaire ait levé l’option dans le délai stipulé dans le contrat, se résout, conformément aux dispositions de l’article 1142 du Code civil, en dommages et intérêts, à moins que les parties aient contractuellement décidé d’écarter l’application des dispositions de cet article ».

[1] – Cass. 3^ème civ., 15/12/1993 : pourvoi n° 91-10.199 ; Cass. com., 13/09/2011 : pourvoi n° 10-19.526.

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