« Résidence de tourisme » : « habitation » ou « hébergement hôtelier » ? au sens de la réglementation d’urbanisme (R. 123-9 du Code de l’urbanisme)

L’article R. 431-5 du Code de l’urbanisme prévoit que « la demande de permis de construire précise [notamment] :

  1. La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9»

L’article A. 431-4 du Code de l’urbanisme précise, quant à lui, que « la demande de permis de construire prévue aux articles R. 421-1 et R. 421-14 à R. 421-16 est établie conformément aux formulaires enregistrés par la direction interministérielle pour la modernisation de l’action publique :(…)

  1. b) Sous le numéro Cerfa 13409 lorsque la demande porte sur une construction autre qu’une maison individuelle ou ses annexes»

Or, le cadre 5.5 dudit formulaire Cerfa « Destination des constructions et tableau des surfaces de plancher en m² » impose au constructeur de préciser la ou les destinations des devant être construites (ou, dans votre cas, aménagées dans le bâtiment existant objet d’une opération de rénovation).

La liste de ces destinations est celle figurant à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme, à savoir :

  • habitation ;
  • hébergement hôtelier ;
  • bureaux ;
  • commerce ;
  • artisanat ;
  • industrie ;
  • exploitation agricole ou forestière ;
  • entrepôt ;
  • service public ou d’intérêt collectif

Reste donc à savoir, compte tenu de la liste des destinations possible d’un bâtiment donné, si une « résidence de tourisme » a une destination « habitation » ou « hébergement hôtelier » ?

Selon la réponse, le fait de passer de « résidence de tourisme » à « habitation » provoquera, ou pas, le changement de destination du bâtiment considéré. Opération qui doit être officiellement couverte par une autorisation d’urbanisme (DP ou PC).

Eléments constitutifs de la catégorie « hébergement hôtelier »

Si l’hébergement dit « hôtelier » est un logement, il est un logement présentant la particularité de n’être occupé que par une clientèle de passage dans le cadre d’un séjour dit « touristique ». Clientèle qui n’y élit donc pas domicile.

Il s’avère que les dispositions textuelles, codifiées sous le Code de tourisme, et définissant l’« hôtel de tourisme » (article D. 311-5) et la « résidence de tourisme » (article D. 321-1) ont un tronc commun.

Dans les deux cas, il est question d’établissements commerciaux d’hébergement classés constitués de chambres ou d’appartements meublés offerts en location pour une occupation à la journée/nuitée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage/de tourisme.

Si l’hôtel de tourisme « peut comporter un service de restauration » ; la résidence de tourisme est, quant à elle, « dotée d’un minimum d’équipements et de services communs ».

Le titre II du livre III « Equipements et aménagements » du Code du tourisme, est relatif aux « Hébergements autres qu’hôtels et terrains de camping », à savoir :

  • les résidences de tourisme ;
  • l’immobilier de loisir réhabilité ;
  • les villages résidentiels de tourisme ;
  • les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes ;
  • les villages et maisons familiales de vacances ;
  • enfin, les refuges de montagne.

Enfin, le Conseil d’Etat, interrogé sur la question de savoir si un gîte rural pouvait être assimilé à une construction ou installation nécessaire à l’exploitation agricole au sens de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme, considère qu’il s’agit, au sens des règles d’urbanisme, d’un édifice hôtelier ne pouvant être regardé comme nécessaire à l’exploitation agricole (CE, 14/02/2007, Min. transports c/ Paillardin : req. n° 282.398 ; Revue de droit rural 2007, comm. n° 160).

Il apparaît donc que le pouvoir réglementaire, via les dispositions du Code de tourisme, fait de la résidence de tourisme un type d’hébergement de tourisme ou touristique.

Dès lors, la catégorie « hébergement hôtelier » de l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme doit être entendue comme intégrant non seulement les établissements dits « hôteliers », mais également les campings ou autres parcs résidentiels de loisirs, ainsi que les « résidences de tourisme à vocation » telle que définie par l’article D. 321-1 du Code de tourisme (v. en ce sens, Rép. min. Q. n° 20.434, JO Sénat du 01/03/2012, p. 577).

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