Subdivision de lots lotissement et L. 480-4-1du Code de l’Urbanisme.

Il s’avère que l’article R. 442-21 du Code de l’urbanisme reprend le principe traditionnel selon lequel :
« Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 (…) »

Toutefois, dorénavant, deux exceptions sont listées par ce même article R. 442-21.

Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement PA ne sont pas assimilées aux modifications de lotissement :
« a)   Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ;

  1. b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a) de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation».

Par conséquent, à moins qu’en amont, dans le dossier de demande de PA originaire (ou modifié par la suite en ce sens), le lotisseur n’ait expressément prévu et précisé que le lot de l’un ou l’autre des colotis puisse être destiné à accueillir un groupe de plusieurs bâtiments (accolés ou non), devant à terme conduire à la division foncière du sol – en propriété ou en jouissance –, la vente de l’un et/ou l’autre des bâtiments (en l’état futur d’achèvement ou une fois achevé) suppose le respect préalable de la procédure de subdivision des lots de lotissement.

Sachant que cette procédure de subdivision est assimilée à une « modification » du lotissement.

C’est ainsi que la procédure « R. 442-21 – L. 442-10 » du Code s’impose au coloti diviseur :

  • accord de la majorité qualifiée des colotis : 2/3 – ¾ ou ¾ – 2/3 ;
  • approbation du projet de modification (en l’occurrence, subdivision d’un lot)

par l’autorité d’urbanisme compétente

Et ce, tant que les règles d’urbanisme du lotissement ne seront pas devenues caduques.

Caducité qui suppose le respect des trois conditions cumulatives de l’article L. 442-9 :

lotissement autorisé depuis plus de 10 ans : tel n’est pas le cas en l’espèce ;

  • territoire communal (intercommunal) couvert par un POS ou un PLU ;
  • non-opposition de la majorité qualifiée des colotis.

En effet, le Conseil d’Etat a dégagé, à propos de l’articulation « caducité des règles d’urbanisme » et « subdivision des lots assimilée à une modification du lotissement », la règle du jeu suivante :

« dès lors que les règles d’urbanisme du lotissement sont devenues caduques, la subdivision des lots peut être effectuée sans que le coloti subdiviseur ait à respecter la procédure de l’article R. 442-21, renvoyant à l’article L. 442-10 »

(CE, 28/04/2000, M. et Mme Guichet : req. n° 185.336 ; inédit au Lebon)

Le cas échéant, la subdivision projetée se verra opposer le régime du lotissement selon la définition établie par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme (« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ») : Tel ne saurait être le cas en l’espèce puisque le lot de lotissement est d’ores et déjà bâti …

Bilan :

Soit le dossier de demande de PA prévoyait expressément la possibilité pour votre client de réaliser un groupe de deux bâtiments accolés devant provoquer la subdivision, en propriété ou en jouissance, du lot considéré.
Dans ce cas, que le PC de ces 2 bâtiments accolés vaille ou pas division (R. 431-24 du C. Urba.), votre client peut librement procéder à la vente de chacun des deux bâtiments accolés achevés, et ainsi subdiviser son lot.
En effet, le PA originaire intègre et valide, par avance, le projet de groupe de deux bâtiments sur un lot donné devant, à terme, conduire à sa subdivision …
Soit le dossier de demande de PA n’a pas du tout autorisé cette subdivision du lot de lotissement acquis par votre client.    
         Dans ce cas, le PC était entaché d’illégalité …
         Seulement, il est devenu définitif soit passés les délais des recours et de retrait (affichage sur terrain) ; soit, faute d’affichage R. 600-2, grâce aux termes de l’article R. 600-3 du Code de l’urbanisme :

« Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.
         Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1 ».

Donc, un PC vraisemblablement définitif et inattaquable, par contre la violation du régime de la subdivision « R. 442-21 – L. 442-10 » aura pour effet de fragiliser l’opération de commercialisation des « sous-lots » bâtis …

Selon les termes de l’article L. 480-4-1 : « Est puni d’une amende de 15.000 euros le fait de vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans avoir obtenu un permis d’aménager (…), ou sans s’être conformé aux prescriptions imposées par le permis d’aménager (…) ».

Or, puisque selon les termes de l’alinéa 1er de l’article R. 442-21 la subdivision des lots de lotissement suppose le respect de la procédure de modification du permis d’aménager originaire, la vente ou location de sous-lots non-couverts par une « autorisation de subdivision » entrent, également, dans le champ d’application des termes de l’article L. 480-4-1 du Code de l’urbanisme.

Est donc passible de poursuites la vente de sous-lots de lotissement non couverts par un PA modificatif …

Sachant que les délits se prescrivent par 3 ans à compter de la constitution de l’infraction, en l’occurrence l’acte de vente ou de location du ou des sous-lots en présence (article 8 du Code de procédure pénale).

CABINET DUCOURAU & AVOCATS
9 Rue Boudet 33000 Bordeaux. Tel : 05.56.01.69.80.
email : ducourau.avocat@orange.fr
Site : http://www.ducourau-avocats.com



Catégories :LOTISSEMENT

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s

%d blogueurs aiment cette page :