Le cahier des charges de lotissement est la loi des colotis

Selon les termes de l’article 2 « Force obligatoire du cahier des charges », de la formule « cahier des charges », fasc. 175 du Juris-classeur Notarial Formulaire :

Les stipulations du cahier des charges s’imposent contractuellement « dans les rapports des propriétaires entre eux, et ce, sans limitation de durée ».

Le cahier des charges « est opposable à et par quiconque, (…), détient ou occupe, à quelque titre que ce soit même à titre d’héritier donataire ou de bénéficiaire d’apport en société, tout ou partie du lotissement ». Le cas échéant, l’association syndicale des propriétaires du lotissement peut assurer le respect des stipulations du cahier des charges.

« En cas de transgression et de différend, le TGI est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée notamment en démolition et allouer des dommages-intérêts.
 Tout propriétaire d’un terrain est subrogé dans les droits du lotisseur. Il peut exiger de tout autre propriétaire, directement ou par l’association syndicale, l’exécution des conditions imposées et auxquelles celui-ci aurait contrevenu.
 Par suite, tout litige entre propriétaires doit se vider directement entre eux, sans que, jamais et sous aucun prétexte, le lotisseur puisse être mis en cause ».

Les stipulations d’un cahier des charges du lotissement sont, ni plus ni moins, la loi des colotis relative à l’utilisation, l’occupation des lots.

Le cahier des charges, document de nature contractuelle, ne devient jamais caduc, et ce à la différence des documents du lotissement contenant des règles d’urbanisme (article L. 442-9 du Code de l’urbanisme).

C’est ainsi, qu’au visa de l’article 1134 du Code civil, toute violation du cahier des charges est juridictionnellement sanctionnée, comme toute contravention au contrat, sur le fondement de l’article 1143 du même Code.

Et ce, sans que le coloti requérant n’ait à établir une quelconque preuve du préjudice que lui causerait une telle violation. En effet, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la qualité de coloti fonde, à elle seule, la demande du respect du cahier des charges du lotissement (v. notam., Cass. 3ème civ., 14/03/2006 : pourvoi n° 05-11334 ; Const.-urba. mai 2006, comm. n° 121).

Les clauses du cahier des charges ne créent pas des obligations personnelles, mais des obligations réelles, des servitudes liées au fond qu’est le lot de lotissement (v. notamment sur la question commentant la jurisprudence classique et ancienne de la Cour de cassation, Les lotissements, par M. Besson, éd. Berger-Levrault 1971, p. 173 et s.).

Dès lors, la violation des stipulations d’un cahier des charges de lotissement – prenant la forme d’une subdivision de lot, ou de la réalisation de travaux – ne se prescrit que par 30 ans, conformément aux termes de l’article 2227 du Code civil, tel que modifié par l’article 1er de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription en matière civile.

Après avoir affirmé que « le droit de propriété est imprescriptible », l’article 2227 précise que « sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

CABINET DUCOURAU & AVOCATS
9 Rue Boudet 33000 Bordeaux. Tel : 05.56.01.69.80.
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Catégories :LOTISSEMENT

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