Le lotissement suppose la division juridique en propriété ou en jouissance

À propos de l’arrêt CE, 13.03.2026, Cne de Gréasque : req. n° 501671 : Tables Lebon

Les faits :

Monsieur B. est propriétaire de la parcelle supportant un bâtiment d’habitation, cadastrée section AC n° 18.

Il sollicite et obtient, le 16.07.2018 un permis d’aménager (PA) l’autorisant à détacher 2 lots à bâtir.

Le 13.12.2021, ce même Monsieur B. obtient un permis de construire (PC) l’autorisant à édifier, sur l’un des 2 lots de son lotissement PA, un bâtiment d’habitation avec terrasse et garage.

Ses voisins, les époux E., contestent la légalité du PC près le Tribunal administratif de Marseille. Il méconnaîtrait les prescriptions des articles UD9 et UD13 du Règlement du PLU, relatives au CES maximal et à la proportion minimale d’espaces verts.

Par jugement du 17.12.2024, le Tribunal administratif rejette la requête des époux E. Les prescriptions du PLU devaient être appliquées à l’échelle du seul lot d’implantation des constructions et non de l’ensemble de la parcelle AC n° 18. Et ce, dès lors que l’article 6 des dispositions générales du Règlement du PLU contrecarre et s’oppose expressément au mécanisme du 3^ème alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat annule le jugement du TA de Marseille :

Au visa de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme définissant le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » ; la Haute juridiction affirme « que l’application de la règle prévue au 3^ème alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme à un PC délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du PC, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un PC ».

Autrement dit, un PA doit nécessairement être exécuté – ce qui suppose que la mutation d’au moins un des lots soit « actée » –, pour que le ou les colotis puissent bénéficier des prescriptions du Règlement du PLU sur l’assiette exclusive de leur lot, par dérogation au mécanisme de l’article R. 151-21. Car la cause-raison d’être d’une opération de lotissement c’est bien la division en lots d’un fonds donné.

L’arrêt Cne de Gréasque, s’inscrit dans la lignée de l’arrêt CE, 13.06.2022, Cne de Bormes-les-Mimosas : req. n° 452457, également rendu au visa de l’art. L. 442-1 : « en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance » la titulaire d’une décision de non-opposition à une DP ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de sa demande de PC, du bénéfice de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.

En l’espèce, c’est le lotisseur – Monsieur B. – qui a déposé une demande de PC sur sa propre parcelle AC n° 18.

À défaut de toute division foncière en propriété ou en jouissance, Monsieur B. ne peut justifier de la qualité de « coloti » … Il ne saurait bénéficier du régime dérogatoire instauré par les dispositions générales du PLU sur l’assiette de son lotissement PA.

L’instruction de son PC à l’aune des articles UD9 et UD13 devait donc s’effectuer sur l’entière assiette de la parcelle AC n° 18.

Le Conseil d’Etat annule le jugement du Tribunal administratif pour erreur de droit :

« pour écarter en l’espèce les moyens tirés de la méconnaissance des règles d’EAS et de proportion d’espaces verts fixées par le PLU, [il] s’est fondé sur la circonstance que les travaux d’aménagement du lotissement étaient achevés. Si l’achèvement de tels travaux est requis par l’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme pour que puisse être délivré un PC sur les lots d’un lotissement autorisé, cette circonstance n’est pas de nature à permettre l’application des dispositions du PLU s’opposant à l’application de la règle prévue à l’art. R. 151-21 du Code de l’urbanisme »

Le Conseil d’Etat confirme que pour que les lots composant le périmètre d’un lotissement PA ou DP puissent bénéficier du régime dérogatoire à l’article R. 151-21, ou encore de la cristallisation quinquennale des prescriptions du PLU au titre de l’article L. 442-14, le lotisseur doit impérativement avoir exécuté son autorisation de lotir.

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