Du transfert partiel d’un permis de construire valant division (PCVD) R. 431-24 du Code de l’urbanisme

À propos de l’arrêt Cour .cass. 3^ème civ., 19.01.2022 : pourv. n° 20-19.329

Si le Juge civil n’est pas spécialement à l’aise avec les questions inhérentes au droit de l’urbanisme, l’arrêt rendu par la 3^ème chambre civile est en adéquation avec le régime juridique du permis de construire valant division (PCVD) et plus largement le régime d’exécution des autorisations d’urbanisme.

Des précisions s’imposent suite à la lecture de l’arrêt du 19.01.2022.

Les faits :

La Société ZOHRA obtient, le 26.08.2009, un PCVD autorisant l’édification d’un ensemble immobilier sur un fonds donné, supposant la réalisation de travaux d’aménagement et de viabilisation.

Par acte authentique notarié dressé le 10.09.2009, la Société ZOHRA vend à Monsieur H. le lot 4 de la copropriété horizontale « Villas Zohra » constitué d’un droit de construire un bâtiment de 293 m² devant comporter 2 logements, ainsi que d’une quote-part de la propriété des sols et des parties communes.

Après construction de son bâtiment, Monsieur H. décide de sa vente. Or, l’acquéreur de l’un des deux appartements renonce à l’acquisition au motif que l’immeuble ne répondrait pas aux règles d’urbanisme et ne pouvait pas être vendu.

Monsieur H. assigne la Société ZOHRA et le Notaire en indemnisation, justifiant l’action près le juge civil. Selon lui, la vente à son profit du lot 4 de la promotion contourne illégalement la législation du lotissement et ne saurait s’inscrire dans la scission d’un PCVD.

Par son arrêt du 19.01.2022, pris au visa des articles R. 442-1 et R. 431-24 du Code de l’urbanisme, la 3^ème chambre civile rejette sans surprise le pourvoi de Monsieur H.

Après avoir rappelé qu’en vertu de l’art. R. 442-1 d) « toutes les divisions de terrains effectuées conformément à un PCVD ne constituent pas des lotissements, quelles que soient les constructions sur lesquelles prote le projet », qu’un ensemble immobilier couvert par un tel PC peut faire l’objet d’une gestion en copropriété horizontale – les lots à bâtir étant les parties privatives et les voies, espaces et équipements communs les parties communes –, la 3^ème chambre rappelle que la société ZOHRA s’est conformée à ses obligations en exécutant les travaux de viabilisation prescrits par l’arrêté de PCVD.

Il est utile et nécessaire de rappeler les termes et donc la portée de l’article R. 423-1 dans sa version modifiée par la réforme 2005-2007. Désormais, « le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ».

Ce qui signifie que plusieurs personnes – physiques ou morales – peuvent être co-titulaires d’une autorisation d’urbanisme, et que par voie de conséquence un PCVD peut être exécuté par plusieurs personnes ayant des droits sur le terrain d’assiette ou étant simplement autorisées par le propriétaire du foncier à en réaliser tout ou partie des termes.

En l’espèce, et conformément au principe de l’article R. 423-1, la société ZOHRA a décidé, en accord avec Monsieur H., d’exécuter conjointement les prescriptions du PCVD. Pour ce faire, un acte de vente a été signé entre les parties, identifiant les obligations respectives et réciproques des deux constructeurs en présence. Monsieur H. a donc accepté de réaliser une partie du programme consistant en l’édification du bâtiment d’habitation autorisé par le PCVD sur le lot 4. La société ZOHRA devant réaliser le vaste « reliquat » du programme.

Sur le principe, un tel transfert partiel du PC aurait dû faire l’objet d’une demande ad hoc près le service instructeur, afin d’officialiser cette co-titularité et le fait que programme fera l’objet de deux DAACT distinctes.

Quoi qu’il en soit, et malgré l’absence d’un tel transfert partiel – ce que nous supposons à la lecture de l’arrêt du 19.01.2022 – chaque constructeur pourra valablement et régulièrement déposer en Mairie sa propre DAACT.

Tel est le sens et l’objet de l’article R. 462-1 : « La DAACT est signée par le bénéficiaire du PC (…) », et non exclusivement par son titulaire. Sachant que l’article R. 462-2 prévoit que la DAACT « précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux ».

Les deux co-titulaires du PCVD déposeront chacun leur DAACT en Mairie. La société ZOHRA en sa qualité de titulaire et Monsieur H. en tant que bénéficiaire dudit PC à hauteur de la construction couvrant le lot 4 de la promotion.

N’hésitez pas à nous contacter.

CABINET DUCOURAU & AVOCATS 

5 Place des Quinconces 33000 Bordeaux.
Tel : 05.35.54.35.74 – mail : cabinet@ducourau-avocats.fr

Possibilité de prendre rendez-vous EN LIGNE